나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [25] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층1224호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53957 (25)

채권자: 서OOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 기본 사항

1.2. 1. 소재지 및 건물명

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층1224호

건물명: 평택고덕아이파크

1.2. 2. 건물 구조 및 용도

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

용도: 오피스텔

1.2. 3. 건축 연도

2021년

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적

총 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 2. 건물 전용 면적

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 관련 정보

1.4. 1. 감정가

164,000,000 원

1.4. 2. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 3. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치합니다. 본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 동측 약 35m, 남측 및 북측 약 15m, 서측 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 5,000,000 원

* 차임: 683,600 원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-21

* 배당신고일자: 2024-12-19

* 대항력: 없음

3.2. 권리 관계 (인수/소멸)

본 물건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항

물건 명세서 상 작성일은 2026년 05월 26일이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

인근 지역은 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 및 산업단지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

4.2. 1. 유사 면적 실거래가

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적 21.16㎡의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 09월 거래: 18,000만원 (10층)

* 2024년 02월 거래: 14,000만원 (14층)

4.2. 2. 시세 종합

유사 면적대의 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 현 시세는 약 14,000만원에서 18,000만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 본건의 감정가 164,000,000원과 유사한 수준입니다.

5. 생활 편의 및 부대시설

5.1. 건물 내 부대시설

건물에는 E/V 설비, 위생·급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 발신 설비, 스프링클러, 지하주차장 시설 및 개별난방 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

건물 자체 내에 오피스텔, 판매시설, 문화 및 집회시설 등이 복합적으로 이용되고 있으며, 주변에 쇼핑몰 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 토지이용계획 및 규제

* 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21 - 2026.6.20)으로, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 시 거래에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

6.2. 기타 확인 사항

주변 지역에 산업단지가 분포하고 있다는 점을 고려할 때, 대규모 개발 사업이나 환경 관련 이슈에 대한 추가적인 지역 조사 필요성이 있습니다. 현재까지 일반적인 검색 결과에서 인근에 직접적인 혐오시설이 부각되지는 않았으나, 평택 지역 전반에서 폐기물 처리 시설(에코센터) 관련 논의가 있어 향후 지역 개발 및 환경 정책 변화를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시의 주요 상권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며 건물 상태 및 관리 상태도 좋을 것으로 예상됩니다. 비교적 최근에 건축된 건물이며, 유사 면적대의 거래 시세가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래계약허가구역 지정 및 주변 산업단지 분포 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 평택시 장당동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 최신 건축물: 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로 관리가 용이합니다.

* 안정적인 시세: 유사 면적 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 시세 변동 위험이 낮습니다.

* 임대 수요: 주변 산업단지 및 신도시 개발로 인한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 164,000,000원입니다.

9.2. 시장가치 반영

유사 면적 실거래가 평균은 약 16,000만원 수준이며, 감정가가 시장 시세와 부합하는 수준입니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없어 낙찰가 외 추가적인 부담은 없습니다.

9.3. 최종 제안가

종합적인 시장 상황, 입지 조건, 건물 가치 및 잠재적 리스크(토지거래계약허가구역)를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% 수준인 약 13,120만원부터, 시장 경쟁력을 갖추기 위해서는 감정가 수준인 16,400만원까지 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 15,000만원 ~ 16,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.