나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [13] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층524호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53957 (13)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층524호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

* 준공 연도: 2021년

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 184,000,000원

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1. 1.

입지조건

1.1. 1.

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 '평택고덕아이파크' 내에 있으며, 인근에는 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설 및 산업단지가 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.1. 3.

토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 2026년 6월 20일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1. 2.

권리분석

* 경매 구분은 부동산 임의 경매로, 통상 매각으로 대부분의 권리가 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서인혁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022년 5월 2일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 점유 이전 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 별도 기재된 내용이 없어, 일반적인 임의경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

1. 3.

상권분석

1.3. 1.

건물 현황

평택고덕아이파크는 2021년 준공된 오피스텔로, 철근콘크리트구조이며 지하 6층, 지상 27층으로 이루어져 있습니다. 본 물건은 102동 5층 524호이며, 전용면적 21.16㎡ (약 6.40평)의 복층 구조로 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용 중입니다.

1.3. 2.

최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(21.16㎡)의 유사 물건 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층) - 약 6,616,257원/㎡

* 2025년 9월 3일 (예상): 180,000,000원 (10층) - 약 8,506,616원/㎡

감정가는 184,000,000원으로, 최근 거래가(140,000,000원)와는 차이가 있으나, 2025년 예상 거래가(180,000,000원)와 유사한 수준입니다. 이는 시장의 회복세 또는 향후 가치 상승 가능성을 시사합니다.

1. 4.

생활정보

* 건물 내 기본 설비: E/V 설비, 위생·급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 발신 설비, 스프링클러, 지하주차장 시설, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 모곡근린공원이 있으며, 쇼핑몰, 근린생활시설, 산업단지가 혼재되어 있어 생활 편의 및 직주근접성이 양호할 것으로 판단됩니다. 주변에 대규모 산업단지가 있어 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1. 5.

잠재적 리스크

* 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 시간 소요 가능성이 있습니다.

* 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 입찰 시 시장 가격 변동성을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 계약 체결 후 허가 절차가 필요합니다.

1. 6.

종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 임차인과의 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 최근 실거래가와 감정가 간의 괴리가 있으나, 향후 시장 가격 상승 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1. 7.

투자 포인트

* 신축 오피스텔로 관리 상태 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 임차인의 보증금 및 차임이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 산업단지 및 상업시설 인접으로 잠재적 임대 수요가 높습니다.

* 장당지구 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대가 가능합니다.

1. 8.

예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본 건의 감정가는 184,000,000원입니다. 최근 실거래가(2024년 2월 140,000,000원)와 2025년 예상 실거래가(180,000,000원) 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시장 상황 및 추세를 감안하여 예상 입찰가를 165,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 입찰 전 현장 조사 및 최신 시장 동향 파악을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.