나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [3] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53957 (3)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층 424호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동에 위치하며, "모곡근린공원" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위환경: 해당 물건지 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 동측 약 35m, 남측 및 북측 약 15m, 서측 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 준주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약허가구역(2023.6.21 - 2026.6.20)으로 지정되어 있어 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 이번 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 공고문상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 730,000원

* 전입/사업일자: 2022-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 단지 정보: 평택고덕아이파크는 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔 단지입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설, 산업단지가 혼재하여 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

* 수요 예측: 오피스텔, 상가, 문화시설 등이 복합된 지역 특성상 직장인 수요 및 유동인구 흡수가 가능하여 임대 수익 창출에 긍정적인 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조로, 지하 6층, 지상 27층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 내부 상태: 오피스텔로 이용 중이며, 욕실, 방 1, 다락 등으로 구성된 복층 구조입니다.

* 설비 내역: 엘리베이터, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장, 개별난방 등 기본적인 생활 편의 설비가 완비되어 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 쇼핑몰이 있고, 모곡근린공원이 가까워 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역: 해당 물건지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2026년 6월 20일까지 유효합니다. 잔금 납부 시 관할 시청/구청으로부터 토지거래허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근에 축산 관련 시설이 있을 수 있으며 이는 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 채무 총액이 약 56.5억원에 달하여, 채권자들의 적극적인 경매 진행 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

평택고덕아이파크 오피스텔은 2021년 준공된 신축급 건물로, 우수한 입지와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 그러나 토지거래계약허가구역 지정 및 가축사육제한구역이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공되어 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 교통 및 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 산업단지 배후 수요로 인한 임대 수익이 기대됩니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 21.16㎡의 전용면적으로 투자 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 21.16㎡, 10층, 2025년 9월 3일 실거래가: 180,000,000원

* 21.16㎡, 14층, 2024년 2월 14일 실거래가: 140,000,000원

* 감정가: 182,000,000원

* 시세 및 감정가 고려: 최근 10층 거래가 18,000만원으로, 건물 상태 및 위치를 고려했을 때 유사한 수준의 가치로 판단됩니다. 다만, 해당 물건은 4층이므로, 10층 거래가보다는 낮게 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.