나이스옥션 법원경매 원주 2022타경500132 [2] 강원특별자치도 원주시 무실동 산117-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온 · 평가일 2022.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,8,9,10,14,15,16,19,20,21,22)토지 : 대상토지는 강원도 원주시 무실동 소재
대성중학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 주로
소재하는 근교 농촌지대임.

기호2,3,4,5,6,7,12,13,17,18,23,24,25,26,27)토지 : 대상토지는 강원도 원주시 흥업면
사제리 소재 "강원박물관" 북동측 인근에 위치하며 부근은 농업용부동산 및 단독주택 등이
주로 소재하는 순수농촌지대임.

교통상황

기호1,2,4∼10,12,13,15∼27)토지 : 대상토지까지 차량 출입 가능함.
기호3,14)토지 : 인접 토지를 이용하여 출입중임.
대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차
간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,4,5,6,7,8,9,10,12,13,15,20,21,23,25,26)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서
단지내 도로임.
기호2,17,18)토지 : 대상토지는 3필 일단 부정형 완경사지로서 단독주택부지로 이용중임.
기호3,19,27)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡종지 상태임.
기호14)토지 : 대상토지 부정형 완경사지로서 자연림 상태임.
기호16)토지 : 대상토지는 사다리형 완경사지로서 주ㆍ상나지임.
기호22)토지 : 대상토지는 부정형 급경사지로서 주ㆍ상나지(법면 등)임.
기호24)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호16,19,22)토지 : 대상토지는 단지내 도로로 이용중인 1,8,9,10,15,20,21)토지를 이용
하여 외부도로와 연계됨.
기호2,17,18,24,27)토지 : 대상토지는 단지내 도로로 이용중인 4,5,6,7,12,13,23,25,26)
토지를 이용하여 외부도로와 연계됨.
기호3,14)토지 : 대상토지는 임야도상 맹지인 토지로서 인접 토지를 이용하여 출입중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,8,9,10,15,16,19,22)토지 : 대상토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한,
모든 축종제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률)임.

기호2,17,18,26)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-01-17)(일부
제한, 500m 이하, 모든축종제한)(가축뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 비행안전제3구역(전
술)(군사기지 및 군사시설보호법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법)임.

기호3,25,27)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-01-17)
(일부제한, 500m 이하, 모든축종제한)(가축뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 비행안전제3
구역(전술)(군사기지 및 군사시설보호법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 준보전
산지(산지관리법)임.

기호4,5,6,7,12,24)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020
-01-17)(일부제한, 500m이하, 모든축종제한)(가축뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 비행안전
제3구역(전술)(군사기지 및 군사시설보호법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법)임.

기호13,23)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-01-17)(일부제한, 500m
이하, 모든축종제한)(가축뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 비행안전제3구역(전술)(군사기지
및 군사시설보호법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 준보전산지(산지관리법)임.

기호14)토지 : 대상토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한, 모든축종제한)(가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 준보전산지(산지관리법), 추가기재 건축법 제2조 제1항
나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호20,21)토지 : 대상토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한, 모든축종제한)
(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 추가기재 건축법 제2조 제1항 나목에 따른 도로
(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

기호2,17,18(일단지))토지 : 대상토지 지상에 철근콘크리트구조 2층 주택 1동 및 철근콘크
리트구조 차고 1동이 소재함.(별첨 : 사진용지 참조)
기호16)토지 : 대상토지 일부 지상에 제시외건물 1동이 소재힘.(별첨 : 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호3,19,27)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "잡종지"임.
기호23,25)토지 : 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호11 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
- 창 호 : 샷시단창 및 이중 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(방2, 거실 겸 주방, 화장실2 등)

설비내역

수세식 위생설비 및 온수보일러에 의한 난방설비, 데크시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 35,39,40,41 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 원상복구계획서 제출 필요하며 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록 81 공부상 전이나 현황 도로이며 농지취득자격증명 불필요
- 목록 14,42,43,44,45,46 지상에 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 목록 19 공부상 임야이나 현황 잡종지
- 목록 22,47,48 일부 법면
- 목록 16 일부 지상에 매각에서 제외된 제시외건물(건축물대장상 소유자는 서현산업개발로 기재되어 있음) 1동 소재(법정지상권 성립여부 불분명)
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임
- 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

원주지원 2022타경500132 (2)

소재지

강원특별자치도 원주시 무실동 산117-4

용도

전 (논 또는 기타 농경지 포함 가능성 있음)

감정가

9,580,706,060 원

토지면적

21,514.00 ㎡ (약 6,508.16 평)

토지지분

21,205.5857 ㎡ (약 6,414.76 평)

건물면적

0. 00 ㎡ (0 평) (단, 현황 조사상 제시외 건물 및 주택, 차고 등이 존재함)

매각대상

토지일부지분매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

최OO

최저매각가격

9,580,706,060 원

매수신청보증금

1,916,141,212 원 (최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

주위환경

본 물건지는 강원도 원주시 무실동 소재 "대성중학교" 남서측 인근 및 원주시 흥업면 사제리 소재 "강원박물관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 주로 소재하는 근교 농촌지대 및 순수 농촌지대임.

교통상황

* 차량 접근: 일부 토지까지 차량 출입이 가능하며, 일부 토지는 인접 토지를 이용하여 출입 중임.

* 대중교통: 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편임.

도로상태

대부분 단지내 도로를 이용하거나 인접 토지를 이용하여 외부 도로와 연계됨. 일부 토지는 임야도상 맹지이나 인접 토지를 이용하여 출입 중임.

토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 자연녹지지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있음.

* 규제사항: 가축사육제한구역(2020-01-17), 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역 등이 다수 포함됨. 일부 토지는 준보전산지, 건축법상 도로 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (2020-10-16, 농업협동조합자산관리회사, 1,500,000,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 을2 지상권설정 (신림농업협동조합, 말소됨)은 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 별도 확인 및 주의가 필요함.

매각으로 소멸되는 권리

등기부상 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 뒤에 등기되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

임차인 현황

현재 인수할 보증금 합계 0원이며, 등기부상 등록된 임차인은 없는 것으로 파악됨.

총 채권액

등기부채권 총액은 3,185,000,000원으로 확인됨.

4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지, 단독주택, 자연림 등이 소재하는 근교 농촌지대 및 순수 농촌지대에 위치함. 주변에 "대성중학교", "강원박물관" 등이 있으나, 상업시설이나 유흥업소 등은 두드러지지 않음. 소규모 마을 단위의 생활 기반은 있을 수 있으나, 광역적인 상권 형성은 어려운 입지임.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주변 자연환경은 양호하나, 대규모 편의시설(마트, 병원 등) 이용은 원주시내로 이동이 필요할 것으로 예상됨.

* 교육시설: "대성중학교"가 인근에 소재함.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 중복병합사건: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 이해관계인이 다수 존재할 수 있음.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 35,39,40,41번지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 및 원상복구계획서 제출 등의 불이익이 발생할 수 있음. (단, 목록 81번지는 공부상 전이나 현황 도로로 농지취득자격증명 불필요)

* 분묘기지권: 목록 14,42,43,44,45,46번지 등에서 분묘 소재 여부를 별도 확인해야 하며, 존재 시 분묘기지권이 성립될 수 있어 권리관계에 영향을 줄 수 있음.

* 법정지상권 성립 여지: 목록 16번지 지상에 매각에서 제외된 제시외건물 1동이 소재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수 여부를 신중히 검토해야 함.

* 지목과 현황 불일치:

* 목록 3,19,27)토지는 공부상 임야이나 현황 잡종지임.

* 목록 23,25)토지는 공부상 임야이나 현황 도로임.

* 법면: 목록 22,47,48 일부가 법면으로 이용 중임.

* 제시외 건물: 목록 16번지 외에도 기호2,17,18 일단지 토지상에 2층 주택 1동 및 차고 1동이 소재하나, 본 매각은 토지 지분 매각이며 건물 면적이 0으로 기재되어 있어 건물은 매각 대상에서 제외될 가능성이 높음. 다만, 이러한 건물의 존재는 법정지상권 등 법률적 문제 발생 가능성이 있으므로 주의해야 함.

* 수목 포함 감정가: 감정평가액에 지상 수목이 포함되어 있으므로, 매각 이후 수목 처리 방안을 고려해야 함.

* 재매각: 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시의 근교 농촌 지역에 위치한 토지 지분 경매 물건임. 넓은 토지 면적과 높은 감정가액을 가지고 있으나, 여러 필지로 나뉘어 있고 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 필요, 분묘 및 제시외 건물 존재 가능성 등 권리 분석 및 현황 조사가 매우 복잡하고 면밀하게 이루어져야 하는 물건임. 특히, 매각에서 제외된 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부와 존재할 수 있는 분묘 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 무엇보다 중요함. 토지 자체는 지분 매각이므로 소유권 행사나 활용에 제약이 있을 수 있으며, 지분권자들과의 협의가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지: 총 21,514.00㎡ (약 6,508평)의 면적은 향후 개발 또는 활용 가능성을 시사함.

* 자연환경: 근교 농촌 지역으로, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

* 잠재적 가치: 각종 개발 제한이나 복잡한 권리 관계가 명확히 해결될 경우, 토지로서의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 최근 인근 지역의 유사 토지 거래 사례 분석.

* 다수 존재하는 권리 관계 및 인수 부담에 대한 면밀한 재평가.

* 각 필지별 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용.

* 분묘, 법정지상권 관련 문제 해결 예상 비용.

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약에 따른 가치 하락분 고려.

* 지분권자들과의 협의 가능성 및 조건.

따라서, 위에서 언급된 리스크들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 전문가의 면밀한 분석을 거친 후, 본인의 투자 성향과 목표 수익률에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

주변 시설 및 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에 포함되어 있지 않으며, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 확인은 본 보고서의 범위를 벗어납니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.