나이스옥션 법원경매 원주 2022타경500132 [5] 강원도 원주시 문막읍 건등리 197-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2022타경500132 [5] 강원도 원주시 문막읍 건등리 197-2 전 경매

• 사건번호: 2022타경500132
• 주소: 강원도 원주시 문막읍 건등리 197-2
• 감정가: 4,610,787,000원
• 최저가: 3,227,551,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

원주지원 경매1계 2022타경500132 | 소재지: 강원도 원주시 문막읍 건등리 197-2 | 감정가: 4,610,787,000원 | 최저가: 3,227,551,000원 | 용도: 전

1. 원주지원 2022타경500132 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2022타경500132 (5)

소재지: 강원도 원주시 문막읍 건등리 197-2

용도: 전 (농지)

감정가: 4,610,787,000원

토지면적: 18,737.00㎡ (약 5,668.24평)

토지 지분율: 18,737,000 (이는 지분율보다는 면적으로 보이며, 전체 토지 면적으로 해석됩니다.)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OOOOOOOOO

채무자: 에OOOOOOOOOOOO

채권자: 최OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성 있음.

주의사항:

- 일괄매각

- 목록 53, 55, 74: 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성이 있습니다. 입찰기일 전 해당 관서에 미리 발급 문의가 필요합니다.

- 목록 50, 52, 54: 농지취득자격증명이 불필요합니다 (주거지역).

- 목록 51, 74: 지상에 건자재가 방치되어 있으며, 목록 74에는 매각 제외된 컨테이너 1동이 소재합니다.

- 목록 52: 소규모 창고용도의 구조물이 소재합니다.

- 공부상 도로이나 현황 일부 전인 목록 51, 공부상 전이나 현황 일부 임야인 목록 52, 공부상 임야이나 현황 일부 전인 목록 56, 57, 공부상 전이나 현황 일부 임야 및 도로인 목록 74 등이 있습니다.

- 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

- 감정평가액(최저매각가격)에는 지상 수목이 포함된 가격입니다.

2. 입지 조건

본건 토지는 강원도 원주시 문막읍 건등리에 위치하고 있습니다. 감정평가요항표에 따르면, 일부 토지는 원주시 무실동 소재 대성중학교 남서측 인근에 위치하며 단독주택, 농경지, 자연림 등이 주로 소재하는 근교 농촌지대입니다. 또한, 일부 토지는 원주시 흥업면 사제리 소재 강원박물관 북동측 인근에 위치하며, 농업용 부동산 및 단독주택 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다. 차량 출입은 대체로 가능하나, 일부 필지는 인접 토지를 이용하여 출입 중입니다. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자, 채권자가 명시되어 있습니다. 중복사건 및 중복병합사건으로 진행되는 점은 특이사항으로, 관련 내용을 정확히 파악해야 합니다. 가장 중요한 권리사항으로는 농지취득자격증명 발급 의무가 일부 필지에 존재하며, 이를 이행하지 않을 경우 보증금 몰수 및 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 분묘기지권의 성립 가능성이 있어 현장 확인 및 별도 확인이 필수적입니다. 분묘기지권은 타인 토지에 분묘를 설치하고 일정 기간 평온·공연하게 점유하는 경우 성립될 수 있으며, 토지 소유자는 지료를 청구할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본 물건의 소재지는 주로 농경지와 자연림이 분포하는 근교 농촌지대 및 순수 농촌지대로 파악됩니다. 인근에 대성중학교가 위치하고 있어 교육 시설과의 연관성을 생각해볼 수 있으나, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 배후 주거지 및 농업 지역으로서의 성격이 강합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

교통 측면에서는 차량 접근이 용이한 편이며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 생활 편의 시설이나 문화 시설의 접근성은 원주 시내에 비해 제한적일 수 있습니다. 인근에 대성중학교와 강원박물관이 있다는 점은 지역 내 일부 생활 기반 시설의 존재를 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 농지취득자격증명 발급이 요구되는 필지가 다수 존재하며, 관련 절차 미준수 시 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다 [주의사항].

둘째, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 분묘가 발견될 경우, 해당 분묘에 대한 권리가 낙찰자의 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 철저한 사전 확인이 필요합니다 [특이사항, 주의사항].

셋째, 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 상이합니다. 이는 토지 이용 및 개발 시 법적, 행정적 문제로 이어질 수 있습니다. 예를 들어, 임야가 잡종지나 전으로, 혹은 도로로 현황이 달라질 수 있습니다 [주의사항].

넷째, 토지이용계획상 자연녹지지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 존재합니다. 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다 [주의사항].

다섯째, 주변 지역에서 폐기물 처리 시설, 축산 분뇨 처리 시설, SRF 공장 건립 관련 주민 반대 사례가 보고되고 있습니다. 본건 토지 일부가 이러한 시설의 영향을 받을 수 있는 지역(원주시 흥업면 사제리 등)에 위치하거나 인접해 있을 가능성이 있어, 악취, 환경오염 등의 혐오시설 관련 리스크를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 원주시 문막읍 일대에서도 과거 납골당, 장례식장 등의 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다. 무실동 일대에서는 폐기물 불법 매립 등 환경 관련 문제가 있었습니다.

여섯째, 목록 51, 74 지상에 건자재가 방치되어 있고, 목록 74에는 매각 제외된 컨테이너가, 목록 52에는 소규모 창고 구조물이 소재하는 등 현황 파악 및 처리가 필요한 부분이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 외곽의 광대한 농지를 일부 지분으로 매각하는 경매 물건입니다. 토지 자체의 면적이 크다는 점은 잠재적 개발 가치나 대규모 영농 활동의 가능성을 시사하지만, 동시에 농지취득자격증명 필요, 복잡한 토지 이용계획 및 제한, 공부와 현황의 불일치, 분묘기지권 가능성 등 권리 및 현황 상 다수의 복잡한 이슈를 가지고 있습니다. 특히, 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 등으로 인한 주민 갈등이 보도되는 점은 혐오시설로부터의 영향권 여부를 면밀히 조사해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 투자자께서는 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 거쳐 신중하게 접근하실 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

- 대규모 농지 확보: 18,737.00㎡(약 5,668.24평)에 달하는 넓은 면적은 대규모 농업 투자 또는 장기적인 개발 잠재력을 가진다는 점에서 투자 포인트가 될 수 있습니다.

- 농촌 지역의 미래 가치: 주변 지역 개발 가능성 및 귀농·귀촌 수요 증가 추세에 따라 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

- 감정가 대비 투자 기회: 감정가 46억 원 대비 낮은 가격에 낙찰될 경우, 리스크를 감수한 만큼의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 상기 명시된 각종 리스크 요인(농지취득자격증명, 분묘기지권, 지목 현황 불일치, 혐오시설 인접 가능성 등)을 사전에 철저히 확인하고, 법률 및 행정 전문가와 상담하여 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

원주지원 경매1계