나이스옥션 법원경매 원주 2022타경500132 [5] 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 212-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온 · 평가일 2022.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,8,9,10,14,15,16,19,20,21,22)토지 : 대상토지는 강원도 원주시 무실동 소재
대성중학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 주로
소재하는 근교 농촌지대임.

기호2,3,4,5,6,7,12,13,17,18,23,24,25,26,27)토지 : 대상토지는 강원도 원주시 흥업면
사제리 소재 "강원박물관" 북동측 인근에 위치하며 부근은 농업용부동산 및 단독주택 등이
주로 소재하는 순수농촌지대임.

교통상황

기호1,2,4∼10,12,13,15∼27)토지 : 대상토지까지 차량 출입 가능함.
기호3,14)토지 : 인접 토지를 이용하여 출입중임.
대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차
간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,4,5,6,7,8,9,10,12,13,15,20,21,23,25,26)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서
단지내 도로임.
기호2,17,18)토지 : 대상토지는 3필 일단 부정형 완경사지로서 단독주택부지로 이용중임.
기호3,19,27)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡종지 상태임.
기호14)토지 : 대상토지 부정형 완경사지로서 자연림 상태임.
기호16)토지 : 대상토지는 사다리형 완경사지로서 주ㆍ상나지임.
기호22)토지 : 대상토지는 부정형 급경사지로서 주ㆍ상나지(법면 등)임.
기호24)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호16,19,22)토지 : 대상토지는 단지내 도로로 이용중인 1,8,9,10,15,20,21)토지를 이용
하여 외부도로와 연계됨.
기호2,17,18,24,27)토지 : 대상토지는 단지내 도로로 이용중인 4,5,6,7,12,13,23,25,26)
토지를 이용하여 외부도로와 연계됨.
기호3,14)토지 : 대상토지는 임야도상 맹지인 토지로서 인접 토지를 이용하여 출입중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,8,9,10,15,16,19,22)토지 : 대상토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한,
모든 축종제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률)임.

기호2,17,18,26)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-01-17)(일부
제한, 500m 이하, 모든축종제한)(가축뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 비행안전제3구역(전
술)(군사기지 및 군사시설보호법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법)임.

기호3,25,27)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-01-17)
(일부제한, 500m 이하, 모든축종제한)(가축뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 비행안전제3
구역(전술)(군사기지 및 군사시설보호법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 준보전
산지(산지관리법)임.

기호4,5,6,7,12,24)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020
-01-17)(일부제한, 500m이하, 모든축종제한)(가축뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 비행안전
제3구역(전술)(군사기지 및 군사시설보호법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법)임.

기호13,23)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-01-17)(일부제한, 500m
이하, 모든축종제한)(가축뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 비행안전제3구역(전술)(군사기지
및 군사시설보호법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 준보전산지(산지관리법)임.

기호14)토지 : 대상토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한, 모든축종제한)(가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 준보전산지(산지관리법), 추가기재 건축법 제2조 제1항
나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호20,21)토지 : 대상토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한, 모든축종제한)
(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 추가기재 건축법 제2조 제1항 나목에 따른 도로
(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

기호2,17,18(일단지))토지 : 대상토지 지상에 철근콘크리트구조 2층 주택 1동 및 철근콘크
리트구조 차고 1동이 소재함.(별첨 : 사진용지 참조)
기호16)토지 : 대상토지 일부 지상에 제시외건물 1동이 소재힘.(별첨 : 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호3,19,27)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "잡종지"임.
기호23,25)토지 : 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호11 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
- 창 호 : 샷시단창 및 이중 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(방2, 거실 겸 주방, 화장실2 등)

설비내역

수세식 위생설비 및 온수보일러에 의한 난방설비, 데크시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 53,55,58,74 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성 있고 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록 50,52,54 농지취득자격증명 불필요(주거지역)
- 목록 51,58,74 각 일부 지상에 건자재가 방치되어 있고, 목록74 지상에는 매각에서 제외된 컨테이너 1동 소재
- 목록 52 지상에 소규모 창고용도의 구조물 소재
- 목록 51 공부상 도로이나 현황 일부 전
- 목록 52 공부상 전이나 현황 일부 임야
- 목록 56,57 공부상 임야이나 현황 일부 전
- 목록 58 공부상 전이나 현황 일부 도로
- 목록 59 공부상 임야이나 현황 일부 도로
- 목록 74 공부상 전이나 현황 일부 임야 및 도로
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2022타경500132 (5)

소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 212-2

용도: 전 (밭)

감정가: 5,378,706,000원

토지면적: 23,648.00㎡ (약 7,155.88평)

토지지분: 23,648㎡ (토지 전체 면적)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 공동담보

2. 입지조건

주변 환경:

* 대상 토지는 강원도 원주시 문막읍 건등리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 주로 소재하는 근교 농촌지대입니다. 일부 지역은 농업용 부동산 및 단독주택이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.

교통상황:

* 차량 출입: 대상 토지까지 차량 출입이 가능합니다. 다만, 일부 필지는 인접 토지를 이용하여 출입하고 있습니다.

* 대중교통: 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 정류장과의 거리, 노선, 배차 간격 등을 고려할 때 무난한 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태:

* 일부 토지는 단지내 도로를 통해 외부 도로와 연계됩니다.

* 일부 토지는 지적도상 맹지로서 인접 토지를 이용하여 출입하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권: 한국도로공사(1972-05-30), 심현철(2016-07-19)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2020-03-30, 39억원), 윤정 (2022-02-17, 1.7억원), 장형옥 (2022-03-29, 11억원) - 모두 말소 예정

* 지상권: 원주원예농업협동조합 (2020-03-30) - 말소 예정

* 가압류: 이수권 (2020-12-14, 1.8억원) - 말소 예정

* 압류: 원주시 (2021-12-07), 원주세무서 (2024-01-10) - 모두 말소 예정

* 임의경매: 윤정 (2022-02-17), 장형옥 (2022-03-29), 농업협동조합자산관리회사 (2023-08-01) - 모두 말소 예정

* 등기부채권 총액: 5,356,586,027원

말소기준권리:

* 2020년 3월 30일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있습니다. 등기부등본 상에는 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용을 주의 깊게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 대상 토지는 주로 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 구성된 농촌 지역에 위치합니다.

* 인근에 학교(대성중학교)와 박물관(강원박물관) 등이 있으나, 상업 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있습니다.

* 일부 토지는 단지내 도로, 잡종지, 임야 등으로 이용 현황이 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 근교 농촌지대임을 고려할 때 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스 정류장까지의 거리를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 병합 사건: 해당 경매 물건은 중복 사건으로, 다른 사건과 병합되어 진행될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 일부 토지(목록 53,55,58,74)는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성이 있습니다. 입찰기일 전 관련 관서에 발급 문의가 필요합니다.

* 농지취득자격증명 불필요: 일부 토지(목록 50,52,54)는 주거지역으로 분류되어 농지취득자격증명이 필요하지 않습니다.

* 지장물:

* 목록 51,58,74 지상에 건자재가 방치되어 있습니다.

* 목록 74 지상에는 매각에서 제외된 컨테이너 1동이 소재합니다.

* 목록 52 지상에 소규모 창고용도의 구조물이 소재합니다.

* 기호2,17,18 토지 지상에 철근콘크리트구조 2층 주택 1동 및 차고 1동이 소재합니다.

* 기호16 토지 일부 지상에 제시외건물 1동이 소재합니다.

* 공부상 현황 불일치:

* 목록 51: 공부상 도로이나 현황 일부 전.

* 목록 52: 공부상 전이나 현황 일부 임야.

* 목록 56,57: 공부상 임야이나 현황 일부 전.

* 목록 58: 공부상 전이나 현황 일부 도로.

* 목록 59: 공부상 임야이나 현황 일부 도로.

* 목록 74: 공부상 전이나 현황 일부 임야 및 도로.

* 기호3,19,27: 공부상 지목 "임야"이나 현황 "잡종지".

* 기호23,25: 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로".

* 분묘기지권: 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 수목 포함 감정: 감정평가액(최저매각가격)에 지상 수목이 포함되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (일부 제한, 500m 이하, 모든 축종 제한)

* 비행안전제3구역(전술)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 건축법 제2조 제1항 나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

* 환경 시설: 검색 결과, 원주시 내 태양광 발전시설, 쓰레기 처리 시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 보고된 바 있습니다. 해당 물건지 인근에 이러한 시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, '배출시설설치제한지역'으로 지정된 점을 고려하여 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 원주시 문막읍 건등리에 소재한 넓은 면적의 전(밭) 토지입니다.

* 주변은 농촌 및 근교 농촌 지역으로, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이후의 대부분 권리는 말소될 것으로 보이나, 물건명세서에 명시된 '지상권'은 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 다수의 필지로 구성되어 있으며, 토지 이용 현황과 공부상 지목이 불일치하는 부분이 많습니다. 일부 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 주택, 창고, 건자재 등 지장물이 소재하며, 분묘 존재 가능성도 있어 현장 조사가 중요합니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한사항(자연녹지, 계획관리지역, 가축사육제한, 비행안전구역 등)이 존재하므로, 개발 또는 이용 계획 수립 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. '배출시설설치제한지역'으로 지정된 점과 원주시 내 갈등 유발 시설 추진 사례를 고려할 때, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지: 총 23,648㎡(약 7,155.88평)의 광대한 면적으로 다양한 개발 또는 활용 잠재력을 가집니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 높습니다.

* 낮은 감정가 대비 토지 면적: 감정가 53억여 원에 비해 넓은 면적의 토지를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 토지 이용 계획, 개발 가능성, 인수되는 지상권의 구체적인 내용, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 본 보고서에 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.