나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [11] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

토지지분: 12.65㎡ (약 3.83평)

건물면적: 18.33㎡ (약 5.54평)

건물지분: 18.33㎡ (약 5.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

건축물 정보

- 건물명: 홈스테이

- 총 층수: 6층

- 사용승인일: 2017.09.20

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 공동주택 (본건은 도시형생활주택으로 이용 중)

- 건물 총 면적: 882.98㎡

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 우만동에 소재하며, "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건은 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 지역에 해당합니다.

제한 상태: 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 9월 27일자 하나은행의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

말소 예정 권리:

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 주택임차권 강정아 (을2) - 전입일자 2020-03-20, 확정일자 2020-03-02, 보증금 120,000,000원 (매각으로 소멸 예정)

* 신한은행 가압류 (갑3)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑4)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

특이사항:

* 임차인 강정아 (전입 2020-03-20, 확정 2022-03-04, 보증금 125,000,000원, 차임 0원): 대항력 없음. (참고: 임차인 현황에 강정아 씨의 보증금이 125,000,000원 또는 120,000,000원으로 상이하게 기재되어 있으나, 두 경우 모두 대항력은 없습니다.)

* 임차인 김경호 (전입 2020-03-20, 보증금 0원, 차임 0원): 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

주변 상권: "우만1동 행정복지센터" 인근에 위치하여 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

건물 용도: 본건은 도시형생활주택으로 사용되고 있으며, 건물 전체는 공동주택 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

편의시설: 행정복지센터와 같은 공공시설 및 다양한 주거 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주거 환경: 주택 밀집 지역에 위치하여 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 이력이 있습니다. 이는 최저 입찰가가 하락했을 가능성을 시사합니다.

채권 관련 복잡성: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 정보 확인: 임차인 강정아 씨의 보증금액이 다르게 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금액에 대한 현장 조사를 통한 명확한 확인이 필요합니다. 다만, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다.

명도 절차: 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

재매각 물건이라는 점과 유동화, 공동담보 등의 특이사항은 투자 전 신중한 검토를 요합니다.

임차인 정보의 일부 불일치는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 보증금을 부담하지는 않으나, 명도 절차 진행에 있어 충분한 사전 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 도시형생활주택으로 소액 투자 접근이 가능합니다.

수원시 팔달구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

재매각으로 인한 최저가 하락 가능성을 염두에 두고, 시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 시세 정보 중, 2022년 건축된 49.67㎡(약 15평) 다세대주택이 37,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 약 2,500만원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 전용면적은 18.33㎡(약 5.54평)이며, 2017년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다. 위 시세 정보를 바탕으로 단순 계산 시, 본건의 잠재적 시장 가치는 약 138,500,000원 (5.54평 * 2,500만원/평)으로 추정됩니다.

감정가 123,000,000원은 잠재적 시장 가치 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 이력이 있어 최저 입찰가가 감정가보다 낮게 시작될 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 시장 가치와 재매각 조건을 감안하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가:

본건의 감정가, 주변 신축 소형 주택의 시세, 그리고 재매각이라는 점을 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없다는 전제 하에 산정된 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정을 내려야 합니다.

인근 지역에 혐오시설은 특별히 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.