나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [10] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53957 (10)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층 513호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (경매신청인): 서울축산업협동조합

감정가: 1억 8,400만원

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 전유면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

집합건물 총 토지면적 (대지권): 16,362㎡ (약 4,949.7평)

집합건물 총 연면적: 149,838.01㎡ (약 45,329.5평)

102동 연면적: 38,128.8㎡ (약 11,534.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 양호함.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 순위 근저당권 (서울축산업협동조합, 2022.03.21.)이 말소기준권리로서, 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 현재 등기부에는 지상권이 등기된 내역이 없음. 통상적으로 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외하고는 대부분 소멸되므로, 특별한 인수주의 권리는 없을 것으로 판단됨. (단, 현황 조사를 통해 재확인 필요)

3.3. 등기부 요약

* 2022-03-21: 서울축산업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 2022-03-21: 천상기 소유권이전 1번신탁등기말소 (소유권 관련)

* 2023-05-31: 한국캐피탈주식회사 근저당권 (공동담보)

* 2024-09-30: 농협은행 가압류

* 2024-10-18: 평택세무서장 압류

* 2024-10-22: 서울축산업협동조합 임의경매 개시결정 (본건)

* 2024-11-26: 국민은행 가압류

* 2025-01-16: 신용보증기금 가압류

총 등기부채권액: 5,656,550,046원

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

이에 따라 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재된 지역으로, 상업 및 업무 활동이 활발할 것으로 예상됨.

4.2. 지역 개발 현황

준주거지역, 지구단위계획구역 (장당지구)으로 지정되어 체계적인 도시 개발이 진행될 가능성이 높음.

토지거래계약허가구역 (2023.06.21. ~ 2026.06.20.)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 대한 계획적 관리가 이루어짐.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 상가, 주변 쇼핑몰 등을 통한 쇼핑 및 편의시설 이용 용이.

건물 내 엘리베이터, 주차 시설 등 기본적인 편의 설비 구비.

5.2. 교육 시설

* 장당초등학교: 평택고덕아이파크에서 도보 10분 거리에 위치.

* 세교중학교: 평택고덕아이파크에서 차량 5분 거리에 위치.

* 평택여자고등학교: 평택고덕아이파크에서 차량 7분 거리에 위치.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 권리관계가 복잡함. 총 등기부채권액이 56억 원을 초과하므로, 경매 과정에서 변동이 있을 수 있음.

6.2. 토지이용계획상의 제한

가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

6.3. 혐오시설 여부

현재까지 조사된 정보와 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동의 신축 오피스텔(평택고덕아이파크)로, 우수한 입지와 편리한 교통, 양호한 주위 환경을 갖추고 있음.

최근 준공된 신축 건물로 내부 상태 및 부대시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하의 후순위 권리들은 경매로 소멸될 예정이며, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

주변 개발 계획 및 교통망 확충 등으로 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

평택시의 지속적인 개발 호재와 산업단지 배후 수요를 통한 임대 수익 기대.

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

준주거지역, 지구단위계획구역 지정으로 인한 도시 계획적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 21.16㎡ (10층): 2025년 9월, 1억 8,000만원

* 21.16㎡ (14층): 2024년 2월, 1억 4,000만원

감정가: 1억 8,400만원

본건은 5층에 위치하며, 전용면적 21.16㎡임.

최근 거래 사례 중 10층 물건이 1억 8,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

다만, 2024년 2월 거래 사례(1억 4,000만원)와의 시세 편차가 존재하며, 이는 당시 시장 상황 또는 개별 물건의 상태에 따른 것일 수 있음.

본건의 예상 입찰가는 감정가인 1억 8,400만원 내외로 제시하며, 시세 대비 저평가 여부 및 경쟁 상황에 따라 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

"인수 보증금 합계: 0원"이므로, 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.