나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [23] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (23)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층506호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 총 층수: 6층 중 5층

* 감정가: 126,000,000원

* 토지 면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

* 건물 면적: 18.78㎡ (약 5.68평)

* 사용승인일: 2017년 9월 20일

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 용도: 공동주택, 근린생활시설 (건축물대장상)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각건

2. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 소재하며, "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 가장형이며, 현재 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

* 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됨.

3. 권리분석

* 경매개시결정 등기일: 2024년 7월 30일 (수원지방법원 2024타경8309)

* 말소기준권리: 2017년 9월 27일자 하나은행 근저당 (을1)

* 본건 경매로 인해 다음 권리들은 말소될 예정임:

* 하나은행 근저당 (을1)

* 주택임차권 (을2, 김보라)

* 신한은행 가압류 (갑3)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑4)

* 소유권이전(갑2) 및 소유권보존(갑1) 등기는 말소되지 않음.

* 임차인 현황:

* * 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 6일

* 확정일자: 2022년 7월 13일

* 배당신고일자: 2024년 9월 4일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 김 의 보증금은 경매로 인해 말소되므로 매수인이 인수할 보증금은 없음)

* 등기부채권 총액: 약 2,580,000,000원으로 채무액이 매우 높은 상태임.

4. 상권분석

* 본건이 속한 홈스테이 건물은 공동주택 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 본건(506호)은 도시형생활주택으로 사용 중임.

* 주변 지역은 주거 밀집지역으로, 단독주택 및 연립주택이 주를 이루고 있어 조용한 주거 환경을 제공함.

* 인근에 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

5. 생활정보

* 건물은 2017년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물임.

* 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있음.

* 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 하이삿시 등으로 마감되어 있음.

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* "우만1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 가능함.

* 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 유찰되었거나 계약이 완료되지 않은 사유가 있을 수 있어 주의 깊은 분석이 필요함.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 가능성이 있으며, 이는 추후 자산 관리나 처분에 영향을 줄 수 있음.

* 건물 자체의 노후화 정도나 관리 상태는 직접 확인이 필요함.

* 18.78㎡의 소형 면적으로, 주거용 외 다른 용도로의 활용성이 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택임.

* 소형 면적의 주거 공간으로 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있으며, 재매각 물건이라는 점에서 시장의 관심도와 가격 조정 가능성을 동시에 내포하고 있음.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 과정에서 법적 부담은 적을 것으로 예상되나, 인수되는 보증금이 없으므로 임차인과의 원만한 합의가 필요할 수 있음.

* 건물 내 다른 구분소유자들과의 관계, 관리비 연체 여부 등 추가적인 확인이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공된 건물(2017년)로, 노후화가 적어 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능함.

* 소형 면적(약 5.68평)으로 1인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 매물일 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적고, 인수 보증금 또한 없어 권리관계가 명확함.

* 재매각 물건이므로, 시장 상황에 따라 감정가 이하 또는 근접한 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

* 향후 우만동 지역 개발 계획 및 도시 재생 사업 등 호재 발생 시 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 126,000,000원이며, 토지면적 12.97㎡, 건물면적 18.78㎡ (약 5.68평) 기준임.

* 주변 유사 면적 도시형생활주택 또는 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 제곱미터당 가격은 약 300만원에서 750만원 선으로 형성되어 있음.

* 본건 감정가(약 700만원/㎡)는 유사 신축 다세대주택 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됨.

* 재매각 물건임을 고려하여, 현 시세 및 투자 가치를 종합적으로 판단했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰 가능성이 있음.

* 다만, 소형 면적에 대한 수요와 공급, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 126,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있음.

* 본 물건은 재매각이며 매수신청보증금은 감정가의 20%인 25,200,000원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.