나이스옥션 법원경매 평택 2025타경35 [1] 경기도 평택시 고덕동 1805-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제신도시내에 소재하며 부근은 주상용 건물, 공원, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

인집도로와 등고평탄한 장방형 토지로서 소매점 및 주택부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 택지개발지구임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 면적, 형상, 위치 및 경계 등은 귀 제시목록, 관련공부(지적도, 토지대장) 등 참조하여 개략적으로 확인하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 타일붙임마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

소매점(1층) 및 주택(2,3,4층)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물내 확장부분, 다락 등 소재하며 건물에 포함평가하였음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 건물 내부구조, 이용현황, 관련 설비 등은 건축물대장현황도면 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경35 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1805-11

용도: 근린주택

감정가: 1,894,617,500원

토지면적: 233.20㎡ (약 70.5평)

건물면적: 418.65㎡ (약 126.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송현새마을금고

1. 1.

토지 및 건물 현황

토지

면적: 233.20㎡ (약 70.5평)

이용상태: 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서 소매점 및 주택부지

인접 도로상태: 남측으로 포장도로에 접함

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 택지개발지구

제시외면적: 0.00㎡

건물

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 타일붙임마감 등

창호: 새시창 등

이용상태: 소매점(1층) 및 주택(2, 3, 4층)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

부합물 및 종물: 건물내 확장부분, 다락 등 포함 평가

제시외면적: 0.00㎡

건축물정보: 다비빌, 연면적 418.65㎡, 지하 0층, 지상 4층, 사용승인일 2022-02-25

1. 2.

특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 일괄매각

2.

입지조건

위치: 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제신도시 내에 위치

주위환경: 본건 주변으로는 주상용 건물, 공원, 아파트단지 등이 소재하여 생활 환경이 양호함

교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 주변 인프라 구축 정도에 따라 달라질 수 있음. (추후 조사 필요)

도로: 본건 남측으로 폭 8m~10m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

도시계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 개발 잠재력이 높은 지역임.

3.

권리분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음 (일괄매각, 말소기준권리보다 후순위 권리 일괄 소멸)

말소기준권리: 2022년 3월 16일자 송현새마을금고 근저당권 (채권최고액 15억원)

등기부요약 (토지)

소유권이전: 박준기 (2019-12-09), 이병혁 (2021-01-28, 매매 4.4억원)

근저당권: 송현새마을금고 (2022-03-16, 15억원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 송현새마을금고 (2025-01-07, 12.68억원) - 말소

등기부요약 (건물)

소유권보존: 이병혁 (2022-03-16)

근저당권: 송현새마을금고 (2022-03-16, 15억원) - 말소기준권리

주택임차권: 문지성 (2022-03-16 등기, 1억원) - 말소 (전입 2022-03-25, 확정 2022-03-25)

임의경매개시결정: 송현새마을금고 (2025-01-07, 12.68억원) - 말소

임차인 현황

* 김광인

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-05

배당신고일자: 2025-03-25

대항력: 없음

비고:

* 문지성

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-25

확정일자: 2022-03-25

배당신고일자: 2024-12-31

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권 1억원으로 등재되어 있으나, 임차인은 2.2억원 보증금을 주장하고 있어 금액 discrepancy에 따른 주의가 필요함.

* 백종윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-12

대항력: 없음

비고:

* 이재용

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-28

확정일자: 2022-03-22

배당신고일자: 2025-02-11

대항력: 없음

비고: 확정일자(2022-03-22)가 전입일자(2022-04-28)보다 선순위로 기록되어 있어 특이사항으로 확인됨.

* 정철윤

보증금: 80,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2022-08-18

확정일자: 2022-08-11

배당신고일자: 2025-01-24

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4.

상권분석

지역 특성: 본건은 고덕국제신도시 내에 위치하며, 주변은 신축 주상복합 건물, 공원, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 신도시 개발에 따른 유동인구 증가 및 주거 수요 확대가 기대되는 지역입니다.

건물 용도: 1층은 소매점, 2-4층은 주택으로 구성된 근린주택으로, 지역 주민 및 인근 아파트 단지 거주자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

상권 잠재력: 고덕국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 상권 활성화 및 임대 수익 증대가 예상됩니다. 특히, 주거 시설과 함께 있어 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

주변 상권: 신도시 내 중심 상업 지구 및 주거 밀집 지역과 인접해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5.

생활정보

교통:

* 주요 도로 접근성: 남측으로 포장도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 대중교통: 인근 버스 정류장 및 고덕역(가정 시) 등 대중교통 이용 가능 여부는 현장 확인 또는 추가 조사 필요.

편의시설:

* 쇼핑: 인근 대형마트(이마트 등) 및 상업 시설 이용 가능 (거리 및 접근성 추가 확인 필요)

* 의료: 종합병원 및 병의원 등 의료 시설 이용 가능 (거리 및 접근성 추가 확인 필요)

* 공공시설: 공원, 주민센터 등 생활 편의시설 접근 가능

교육:

* 학교: 고덕국제신도시 내 초, 중, 고등학교 및 국제학교 등 교육 기관 이용 가능 (구체적인 학교명 및 거리 추가 확인 필요)

참고: 고덕국제신도시는 계획적으로 개발되는 지역으로, 지속적으로 편의시설 및 교통망이 확충될 것으로 예상됩니다.

6.

잠재적 리스크

임대차 관계:

* 문지성 임차인의 경우, 등기부상 임차권 금액(1억원)과 실제 주장 보증금(2.2억원) 간의 차이가 존재하여 추후 인수 여부 및 명도 과정에서 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 이재용 임차인의 경우, 확정일자보다 전입일자가 늦은 점은 특이사항이나, 대항력이 없는 것으로 분석되어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

토지 이용 제한:

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위 시 관련 법규 및 군의 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 상태:

* 건물 내부구조, 이용현황, 관련 설비 등은 건축물대장 현황도면을 참조하였으며, 실제 내부 현황은 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

기타:

* 토지 면적, 형상, 경계 등이 공부와 개략적으로 확인되었으므로, 세부적인 사항은 현장 조사 및 공부 확인이 필요합니다.

7.

종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제신도시 내에 위치한 근린주택으로, 1층 소매점 및 2-4층 주택으로 구성되어 있어 지역 수요를 충족시키는 데 용이합니다. 고덕국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다.

다만, 임차인 문지성 씨의 보증금 관련 불일치, 이재용 씨의 특이한 확정일자 기록 등은 권리 분석 시 주의가 필요하며, 대항력이 없는 것으로 분석되나 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 요구됩니다. 또한, 비행안전구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 가능성도 염두에 두어야 합니다.

전반적으로 입지적 장점과 미래가치가 높으나, 명확한 권리관계 확인 및 잠재적 리스크 요소에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8.

투자 포인트

* 고덕국제신도시의 미래 가치: 지속적인 개발과 인구 유입으로 인한 부동산 가치 상승 기대.

* 다용도 활용 가능한 근린주택: 1층 상가와 상층부 주택으로 인한 안정적인 임대 수익 및 투자 다각화 가능.

* 우량 채권자의 경매 진행: 채권 최고액 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 정상적인 경매 진행 가능성이 높음.

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 취득: 개별 거래의 복잡성 없이 일괄 취득 가능.

9.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,894,617,500원입니다.

주변 시세 분석 결과, 고덕국제신도시는 최근 몇 년간 꾸준한 부동산 가치 상승세를 보이고 있으며, 특히 신축 또는 준신축 근린주택의 경우 입지 및 건물 상태에 따라 감정가를 상회하는 거래 사례도 나타나고 있습니다.

본 물건은 4개 층으로 구성된 신축급(2022년 사용승인) 근린주택으로서, 1층 상가와 상층부 주택의 임대 수익성을 고려할 때, 향후 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 대비 100%~120% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,895,000,000원 ~ 2,274,000,000원 범위 내에서, 물건의 실질적인 가치와 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

다만, 구체적인 입찰가 산정은 임차인과의 명도 협상 진행 상황, 낙찰 후 임대 수익률 분석, 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 등을 추가적으로 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.