나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [21] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

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1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (21)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층504호 (신 주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6)

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 123,000,000원

토지 면적: 12.65㎡ (약 3.8평) / 토지 지분: 12.65㎡ (약 3.8평)

건물 면적: 18.33㎡ (약 5.5평) / 건물 지분: 18.33㎡ (약 5.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특징: 유동화 물건, 공동담보, 재매각

준공 일자: 2017년 9월 20일

1.2. 입지조건

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1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재, "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근 지역입니다.

* 주변 환경: 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 여건: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 구역에 해당합니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

3.

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1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2017.09.27 하나은행 근저당 (을1)으로, 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 현재 소유권: 주식회사정원아이앤에서 박수정으로 이전되었습니다.

* 후순위 권리: 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 분석됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강민재 (마스킹: 강 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 13일

* 확정일자: 2022년 5월 20일

* 배당신고일자: 2024년 9월 27일

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 임차인 강민재는 대항력이 없어 경매 절차에 따라 명도 대상이 되며, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

3.

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1.4. 상권분석

* 건물 구성: 본 건물은 총 6층 규모의 철근콘크리트 구조로, 2017년 9월 20일에 사용승인되었습니다. 공동주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 임대 현황: 본건(5층 504호)은 가격 시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (건축물대장상 총 27세대의 공동주택 및 근린생활시설로 구성)

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 기반):

* 최근 거래 사례를 살펴보면, 우만동 일대 연립 및 다세대 주택의 경우 1990년~2022년식 건물들이 거래되었습니다.

* 면적 49.67㎡(약 15평)의 2022년식 다세대가 37,500,000만원 (3.75억)에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 250만원 (15평 기준 3.75억) 수준입니다.

* 면적 84.05㎡(약 25평)의 1996년식 연립은 27,000만원 (2.7억)에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 108만원 (25평 기준 2.7억) 수준입니다.

* 면적 68.76㎡(약 21평)의 1990년식 다세대는 20,000만원 (2억)에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 95만원 (21평 기준 2억) 수준입니다.

* 종합 분석: 제공된 시세 정보는 본건(18.33㎡)과 면적 및 주택 유형(도시형생활주택 vs 연립/다세대)에서 차이가 있습니다. 본건의 감정가 123,000,000원은 3.3㎡당 약 2,200만원으로, 최신식 소형 주택의 시세를 반영한 수준으로 판단됩니다. 주변 지역의 부동산 가치는 안정적으로 유지되고 있으며, 향후 소형 주택에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

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1.5. 생활정보

* 내부 시설: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 생활 편의: "우만1동 행정복지센터" 인근에 위치하며, 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 본 건물은 총 6층 규모이며, 옥내 주차 11대, 옥외 주차 4대로 총 15대의 주차가 가능합니다. (총 27세대 대비 다소 부족할 수 있습니다.)

* 주변 시설: 연립주택, 단독주택 밀집 지역입니다. 외부 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

3.

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1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각 허가가 취소된 이력이 있습니다. 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 재확인이 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 채권 유동화 과정에서 발생한 경매이며 공동담보 물건으로, 채권 양도 등으로 인한 복잡한 절차가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 소형 면적의 한계: 18.33㎡의 전용 면적은 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합하지만, 일반적인 주거 수요에는 다소 협소할 수 있습니다.

* 주차 공간 부족: 총 27세대에 비해 주차 대수가 부족하여 주차 관련 민원이나 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

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1.7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 준신축급(2017년 준공) 건물이란 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다. "우만1동 행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 및 교통 접근성이 양호합니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 18.33㎡의 작은 면적은 소액 투자자나 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

3.

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1.8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담 없이 안정적으로 취득할 수 있습니다.

* 준신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속해 있어 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지 조건: 수원시 팔달구 우만동 지역은 행정, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 소형 투자 상품: 18.33㎡의 소형 면적으로, 소액으로 접근 가능한 투자 상품입니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 물건으로, 이전 경매보다 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 123,000,000원

* 건물 면적: 18.33㎡ (약 5.5평)

* 특이사항: 재매각 물건, 매수신청보증금 20%

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 주로 연립/다세대 주택 시세를 포함하고 있어 본건 도시형생활주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 최근 거래된 49.67㎡(약 15평) 다세대가 3.75억에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(1.23억)는 3.3㎡당 약 2,200만원으로, 최신식 소형 주거 공간의 가치를 반영한 수준으로 판단됩니다.

* 입찰가 산정: 재매각 물건임을 감안하여, 감정가보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 이를 낙찰가 산정에 반영하지 않아도 됩니다.

* 제안 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원 (약 9천만원 ~ 1억원)

* 이 가격대는 감정가의 약 73% ~ 81% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 조절이 필요합니다.

* 총액 1억원을 초과할 경우, 투자 수익률이 낮아질 수 있습니다.

* 매수신청보증금은 감정가의 20%인 24,600,000원이므로, 충분한 자금 준비가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.