나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [27] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (27)

3. 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층603호

4. 용도: 도시형생활주택

5. 감정가: 162,000,000원

6. 토지면적: 16.73㎡ (약 5.06평)

7. 건물면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산임의경매

10. 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

11. 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

12. 주의사항: 재매각임. 매수신청보증금 20%

13. 건물 정보:

* 건물명: 홈스테이

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

* 사용승인일: 2017년 9월 20일

* 해당 호수: 6층 603호

* 전유부 면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

* 토지 지분: 16.73㎡ (약 5.06평)

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

3. 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

4. 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

5. 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

6. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합). 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.1. 1. 주변 시설 정보

2. 주변에 학교(수원여자고등학교 등) 및 공원(영흥공원) 등이 위치하고 있으며, 일반적인 주거 지역으로 형성되어 있어 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017-09-27 접수)

3. 등기부 요약:

* 채권 총액: 2,590,000,000원

* 소멸될 권리:

* 하나은행 근저당 (2017-09-27)

* 안혜란 주택임차권 (2024-09-11 접수, 2023-08-31 전입, 2023-08-17 확정)

* 신한은행 가압류 (2024-05-20)

* 하나은행 임의경매 (2024-07-30)

* 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 있으나, 실제 없음으로 간주)

4. 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-31

* 확정일자: 2023-08-17

* 배당신고일자: 2024-08-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* *임차인 안 은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받는다고 가정합니다. 그러나 배당표 확인 시 우선순위에 따라 일부 미배당이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.*

1.3. 상권분석

2. 건물 개요: 2017년 9월 사용승인된 도시형생활주택으로, 주거 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

3. 주변 환경: 연립주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

4. 시세 분석:

* 주변 유사 부동산의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 연립주택(84.05㎡)은 27,000만원 (평당 약 1,062만원), 다세대주택(68.76㎡)은 20,000만원 (평당 약 961만원), 신축 다세대(49.67㎡)는 37,500만원 (평당 약 2,495만원)에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 162,000,000원으로, 전용면적 24.24㎡(약 7.33평) 기준 평당 약 2,209만원입니다.

* 최근 신축된 소형 다세대 주택의 평당가와 유사한 수준으로, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2. 편의시설: "우만1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변에 마트, 병원 등 생활 편의 시설은 일반적인 주거 지역 수준으로 예상됩니다.

3. 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

4. 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 건물 내 기본 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 유찰되거나 매각이 취소된 사유에 대한 파악이 필요합니다.

3. 복잡한 권리 관계: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있어 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

4. 높은 등기부채권 총액: 총 2,590,000,000원의 채권 총액은 감정가 대비 매우 높아, 낙찰가율에 따라 배당 우선순위에 따른 미배당이 발생할 수 있습니다.

5. 임차인의 대항력 유무: 임차인 안 은 대항력이 없다고 명시되었으나, 배당 신고일자 등을 고려하여 보증금 전액 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 2017년식 도시형생활주택입니다.

3. 소형 면적(전용 7.33평)으로 소액 투자가 가능하며, 주거 지역 내 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4. 재매각 물건이자 높은 채권 총액으로 인해 배당 및 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

5. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당 여부 확인이 필수적입니다.

6. 인근 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 소액 투자 가능한 소형 주거 상품입니다.

3. 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

4. 비교적 신축 건물(2017년)로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

5. 재매각을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본건은 재매각 물건이며, 임차인이 대항력이 없으나 배당 우선순위에 따른 위험 요소를 고려해야 합니다.

3. 감정가: 162,000,000원

4. 인수 보증금 (임차인): 0원

5. 주변 신축 소형 다세대 시세 (평당 약 2,495만원) 및 본건 감정가 (평당 약 2,209만원)를 고려할 때,

6. 보수적인 접근을 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

7. 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

8. 권유 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.