나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [19] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 개요:

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (19)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 부동산 정보:

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층502호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설 용도 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 (2017년 9월 20일 사용승인)

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

건물면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

해당 층: 5층

* 가격 정보:

감정가: 134,000,000원

* 특이사항 및 주의사항:

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 재매각 물건임. 매수신청보증금은 감정가의 20% (26,800,000원)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황:

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

* 등기부 현황:

소유권자는 주식회사정원아이앤에서 박수정으로 변경되었습니다.

말소기준권리는 하나은행의 근저당권(1,830,000,000원)이며, 이 외 여러 건의 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 약 2,580,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 민

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 11일

확정일자: 2019년 9월 25일

배당신고일자: 2024년 8월 19일

대항력: 없음

비고: 임차인의 주택임차권 등기 또한 말소되었습니다. 따라서 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있으나, 본 건의 경우 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. (단, 배당 순위 및 실제 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 이용현황:

본건이 위치한 건물은 공동주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역 역시 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 우만1동 행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 건물 내 편의시설:

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설:

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주거 지역에 해당하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 리스크:

임차인의 대항력 존재 여부에 대한 정보가 '특이사항'과 '임차인 현황' 간에 상이하게 기재되어 있습니다. 그러나 등기부상 주택임차권이 말소되었고 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰 후 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 재매각 물건이므로 권리 관계 최종 확인이 필수적입니다.

* 재매각 사유:

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매수인이 잔금을 납부하지 않았거나 기타 사유로 경매 절차가 다시 진행되는 경우입니다. 재매각 사유를 파악하는 것이 중요합니다. (제공된 정보에는 구체적인 재매각 사유는 명시되지 않았습니다.)

* 기타 법적 제한:

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류에 속하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

7. 종합 의견:

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2017년 준공)에 해당합니다. 감정가는 1억 3천 4백만원 수준입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없어 보이나, 재매각 물건이므로 권리 관계 및 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 작은 면적으로 1인 가구나 소형 투자에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트:

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 우수한 입지 조건 (주거 밀집 지역, 교통 편리)

* 권리 관계 명확 (인수할 권리 없음 예상)

* 소형 면적으로 낮은 진입 장벽

9. 예상 입찰가:

* 시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 중 가장 유사한 면적대(49.67㎡)의 최근 매매가는 3억 7천 5백만원이며, 평당 약 250만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 20.02㎡ (약 6.06평)이며, 감정가는 1억 3천 4백만원, 평당 약 221만원입니다.

최근 매매 사례 중 비교적 작은 면적인 49.67㎡의 경우 3억 7천 5백만원에 거래되었으나, 본건은 20.02㎡로 면적이 절반 이하입니다.

감정가(134,000,000원)는 평당 약 2,210,000원 수준으로, 최근 거래된 49.67㎡ 물건의 평당가(2,500,000원)와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

본 물건은 20.02㎡의 소형 도시형생활주택이므로, 이를 고려할 때 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

재매각 물건임을 고려하여, 최초 감정가보다 낮은 가격에서 시작할 가능성도 있습니다.

* 예상 입찰가:

감정가: 134,000,000원

최저 입찰가 (재매각 보증금 20% 고려 시, 최초 입찰가 대비 하락 가능성): 107,200,000원 (감정가의 80%)

주변 시세 및 본건의 소형 면적, 건축 연도를 고려할 때, 감정가 수준인 1억 3천 4백만원 내외 또는 그 이하에서 입찰 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90~100% 수준인 120,600,000원 ~ 134,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 제안 입찰가: 125,000,000원 ~ 130,000,000원 (보수적으로 접근 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.