나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [28] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경8309 (28)

소재지

경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층604호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6)

용도

도시형생활주택 (기타 용도: 근린생활시설)

감정가

108,000,000원 (십억팔백만원)

토지 면적

11. 18㎡ (약 3.38평)

건물 면적

16. 19㎡ (약 4.90평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의 경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 정보

건축물명: 홈스테이

사용승인일: 2017년 09월 20일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층 (본건 6층)

동 총 연면적: 882.98㎡

대지 면적: 490.7㎡

총 세대수: 27세대

등기부 요약

소유권보존: 주식회사정원아이앤 (2017.09.27)

근저당: 하나은행 (1,830,000,000원, 말소기준권리)

소유권이전: 박수정 (2018.08.31)

주택임차권: 김세라 (125,000,000원, 말소)

가압류: 신한은행 (640,000,000원, 말소)

임의경매: 하나은행 (1,542,621,562원, 말소)

등기부채권 총액: 2,595,000,000원

특이사항

유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

주의사항

재매각 임. 매수신청보증금은 감정가의 20% (21,600,000원) 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건은 건물 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류 (폭 8m-10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 09월 27일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

등기부상 을구의 주택임차권(김세라)을 포함한 모든 권리가 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않음)

임차인 현황

임차인: 김세라

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-15

확정일자: 2020-12-07

배당신고일자: 2024-08-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

그러나, 본건 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 언급된 점과 임차인의 확정일자(2020-12-07)가 전입일자(2021-01-15)보다 앞서는 점은 혼란을 야기할 수 있으며, 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다. 배당받지 못한 금액이 있다면 소액이라도 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으나, 현재까지는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 6층 도시형생활주택으로, 주거용으로 이용 중입니다.

감정평가서 상으로는 본건이 소재한 홈스테이 건물 내 일부 호실(기호 1-3)은 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 호실(기호 4-30)은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권은 일반적인 주거지역 상권으로 형성되어 있습니다.

"우만1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설

"우만1동 행정복지센터" 등 행정시설 이용이 편리합니다.

주변 주택가 형성으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경

연립주택, 단독주택 등과 함께 주거 단지를 형성하고 있습니다.

6층에 위치하여 조망이나 일조량은 해당 층의 여건에 따를 것입니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 유찰 후 재매각되는 물건으로, 종전의 입찰가나 경쟁 상황을 파악하여 신중하게 접근해야 합니다.

임차인 관련 불확실성: '대항력 없음' 명시와 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 상반되어, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인 및 법률 검토가 필요합니다. (단, 현재까지는 인수 보증금 0원으로 파악됨)

유동화 물건: 금융기관 채권의 유동화 과정을 거쳐 경매에 나온 물건으로, 일반 경매보다 절차가 복잡하거나 변수가 있을 수 있습니다.

공동 담보 물건: 본건이 공동 담보로 묶여 있어, 다른 공동 담보 물건의 매각 결과나 채권 변제 상황이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

용적률 및 건폐율: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합 등 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 홈스테이 건물 내 도시형생활주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축급에 속합니다.

감정가는 1억 8백만원으로, 토지 3.38평, 건물 4.90평의 소형 주거 공간입니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없어 보이나, 임차인 관련 상반된 정보는 주의가 요구됩니다.

재매각 물건이며 유동화, 공동담보 등의 특수성을 가지고 있어, 투자 시 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

주변 시세 및 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가 후 보수적인 접근이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

준신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물을 확보할 수 있습니다.

소형 주거 공간: 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 예상됩니다.

우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

합리적 낙찰가 기대: 재매각 물건 특성상, 경쟁률을 고려하여 감정가 이하 또는 근접한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

매수신청보증금: 21,600,000원 (감정가 20%)

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보의 최근 매매 사례들은 본건과 면적 및 주택 유형(연립, 다세대)이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 529-2번지, 84.05㎡ 연립, 5층, 2025년 12월 거래가 27,000만원

* 488-23번지, 68.76㎡ 다세대, 1층, 2025년 12월 거래가 20,000만원

* 477-13번지, 49.67㎡ 다세대, 3층, 2025년 12월 거래가 37,500만원

이 거래 사례들은 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 보여주지만, 본건(16.19㎡ 도시형생활주택)과는 규모의 차이가 큽니다.

본건의 전용면적 16.19㎡ (약 4.9평)을 고려할 때, 평당 약 2,200만원 수준의 감정가는 소형 주택임을 감안할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

재매각 물건이라는 점과 임차인 관련 불확실성, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성을 고려하여, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 전월세 시세 정밀 조사, 경쟁 입찰자 파악 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.