나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [19] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53957 (19)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 10층1005호

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년

* 용도: 오피스텔 (복층)

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재한 지역으로 주위환경 양호.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 소재하여 교통사정 양호.

* 도로상태: 본건 동측으로 약 35m, 남측 및 북측으로 약 15m, 서측으로 약 12m의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m).

* 제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 (지정기간: 2023.6.21 - 2026.6.20).

1.2. 권리분석

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 남 (남현아)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 평택시 장당동은 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 및 산업단지가 복합적으로 개발되어 있어 지역 내 수요가 풍부함.

* 최근 3년간 평택고덕아이파크 오피스텔 거래 사례:

* 2025년 9월 3일: 18,000만원 (전용면적 21.16㎡, 10층, 직거래)

* 2024년 2월 14일: 14,000만원 (전용면적 21.16㎡, 14층, 중개거래)

* 2024년 2월 5일: 27,000만원 (전용면적 35.19㎡, 20층, 중개거래)

* 본건(전용면적 21.16㎡)과 유사한 면적의 최근 거래가는 18,000만원(2025년 9월)이며, 이는 본건 감정가(18,900만원)와 유사한 수준임. 2024년 2월 거래된 14,000만원은 시세 변동 또는 특이사항이 있었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트, 철골철근콘크리트 구조, 지하 6층, 지상 27층 규모의 오피스텔 건물임.

* 내부 구조: 대상 물건은 오피스텔로 욕실, 방 1개, 다락 등으로 이용 중이며 복층 구조임.

* 편의시설: 엘리베이터, 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방 등 기본적인 설비 완비. 지하 주차장 시설 구비.

* 주변 환경: 상업 및 업무시설, 산업단지가 인접해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어(2026.6.20.까지), 향후 부동산 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 등재되어 있으나 상세 내용이 없어 권리 관계를 명확히 파악할 필요가 있음.

* 가축사육제한구역 및 철도보호지구 지정으로 인해 잠재적인 악취 또는 소음 발생 가능성이 존재함. (주변 산업단지 또한 유사 리스크 내포)

1.6. 종합 의견

* 본건은 2021년에 신축된 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물임.

* 직주근접 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하며, 복층 구조로 활용도가 높음.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적음.

* 다만, 토지거래허가구역 지정, 불확실한 지상권 존재 가능성, 제한구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 평택 장당동 지역의 개발 및 산업단지 배후 수요

* 복층 구조의 오피스텔로 임대 및 실거주 매력 보유

* 인수 부담 없는 임차인 (보증금 0원)

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 18,900만원임.

* 유사 면적(21.16㎡)의 최근 실거래가는 2025년 9월 18,000만원, 2024년 2월 14,000만원으로 확인됨.

* 가장 최근 거래 사례인 18,000만원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 시세 변동성을 고려하여, 감정가 이하 또는 최근 시세와 유사한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가는 17,000만원 ~ 18,000만원 범위에서 고려해 볼 수 있음. (예: 17,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.