나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [25] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (25)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층601호

건물용도: 도시형생활주택

건축년도: 2017년 9월 20일 사용승인

1.3. 경매 기본 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 139,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 14.33㎡ (약 4.33평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 재매각물건, 매수신청보증금 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 소재하며, "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

본건은 여러 권리가 설정되었으나, 경매개시결정 등기(을4)를 기준으로 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2017-09-27, 채권금액: 1,830,000,000원)

말소 예정 권리: 하나은행 근저당권, 신한은행 가압류, 하나은행 임의경매, 신명호 주택임차권 등.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 지상권 개요에 대한 별도 정보는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 신명호

보증금: 115,000,000원

전입일자: 2021-10-27

확정일자: 2021-09-24

배당신고일자: 2024-09-02

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 신명호 임차인의 경우 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권도 말소된 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 동일 건물 내 근린생활시설도 포함되어 있습니다. 주변에는 연립주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 경기 수원시 팔달구 우만동 529-2번지 반도(연립, 1996년식, 84.05㎡): 2025년 12월 4일, 270,000,000원에 거래됨. (약 10,630,000원/㎡)

* 경기 수원시 팔달구 우만동 488-23번지 (다세대, 1990년식, 68.76㎡): 2025년 12월 2일, 200,000,000원에 거래됨. (약 9,615,000원/㎡)

* 경기 수원시 팔달구 우만동 477-13번지 한성스위트홈(다세대, 2022년식, 49.67㎡): 2025년 12월 3일, 375,000,000원에 거래됨. (약 7,550,000원/㎡)

본건(20.75㎡)의 감정가는 139,000,000원으로, 이는 약 6,700,000원/㎡에 해당합니다. 가장 최근 거래 사례(2022년식 다세대)의 시세(약 7,550,000원/㎡)와 비교할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 우만1동 행정복지센터 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각으로 진행되는 건입니다. 재매각 사유에 대한 구체적인 내용은 공개되지 않았으나, 입찰 시 주의가 요구됩니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 신명호는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 기타

유동화 물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 존재하며, 이는 권리 분석 및 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 건령이 2017년으로 비교적 신축에 속합니다. 소형 면적임에도 불구하고 주변 신축 다세대 주택 시세와 유사한 수준의 감정가를 받고 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 유동화, 공동담보 등의 특수사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 6.28평)으로 투자 부담이 적음.

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮음.

* 수원시 우만동 지역의 주거 편의성과 교통 접근성.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 139,000,000원이며, 주변 신축 다세대 주택의 시세(약 7,550,000원/㎡)를 고려했을 때, 본건의 제곱미터당 감정가(약 6,700,000원/㎡)는 합리적입니다. 재매각 물건임을 감안하되, 유동화 물건임을 고려하여 경쟁률을 예상합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 이상 입찰도 가능할 것으로 보입니다.

이를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 155,000,000원으로 산정합니다.

매수신청보증금은 감정가의 20%인 27,800,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.