나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [9] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2024타경53957 (9)

1.2. 소재지

경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 5층 512호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

184,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, 모곡근린공원 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재되어 있어 생활 및 업무 편의성이 높은 지역입니다. 제반 주위 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 동측 약 35m, 남측 및 북측 약 15m, 서측 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 장당지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m-20m), 중로3류 (폭 12m-15m) (접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 (지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (서울축산업협동조합, 2022.03.21. 접수, 채권최고액 148,000,000원)

3.2. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 5,656,550,046원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 비어있으므로, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 황현영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.20.

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전: 갑2 (천상기, 2022.03.21. 접수)

* 근저당: 을1 (서울축산업협동조합, 2022.03.21. 접수, 148,000,000원 - 말소기준권리)

* 근저당: 을4 (한국캐피탈주식회사, 2023.05.31. 접수, 4,800,000,000원)

* 가압류: 갑3 (농협은행, 2024.09.30. 접수, 265,334,054원)

* 가압류: 갑4 (농협은행, 2024.09.30. 접수, 316,400,606원)

* 압류: 갑5 (평택세무서장, 2024.10.18. 접수)

* 임의경매: 갑6 (서울축산업협동조합, 2024.10.22. 접수, 3,036,169,201원)

* 가압류: 갑7 (국민은행, 2024.11.26. 접수, 19,715,386원)

* 가압류: 갑8 (신용보증기금, 2025.01.16. 접수, 107,100,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 쇼핑몰 등 다양한 근린생활시설과 산업단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

대상 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 내부 구조(욕실, 방1 등)를 갖추고 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면 일부 호실은 다락 공간이 있어 복층으로 이용될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 6층, 지상 27층 건물 중 5층입니다.

* 외벽: 인조석 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 시스템 창호 등

* 설비: 엘리베이터, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장, 개별난방 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

* 준공연월: 2021년 사용승인. 비교적 최신 축에 속합니다.

5.2. 토지 이용 현황

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

5.3. 주변 시설

일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 공원(모곡근린공원)이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 대규모의 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한사항

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.), 향후 토지 관련 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 일반적인 오피스텔 매수자에게 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 높은 채권총액

등기부상 총 채권액이 56억 원을 상회하여 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 이는 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 되지 않습니다.

6.3. 임차인 정보의 특이점

임차인이 있으나 대항력이 없고, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 권리 분석상 특이사항은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 준주거지역에 속해 있으며 다양한 편의시설과 산업단지가 인접해 있어 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이며, 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담도 없습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축 오피스텔로 인한 우수한 상품성.

* 평택시의 지역 개발 및 산업단지 배후 수요를 통한 임대 수익 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 권리 분석상 깨끗하여 낙찰자가 부담할 권리가 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 건(21.16㎡, 5층)의 시세는 1억 8천만 원에서 1억 9천만 원 사이로 추정됩니다. 감정가(1억 8,400만 원)는 현재 시장가 수준에 부합하는 것으로 보입니다. 2025년 9월 10층 거래 예정가 1억 8천만 원을 참고하여, 5층이라는 점을 감안할 때 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 최근 실거래가: 2024년 2월 14층 1억 4천만 원, 2025년 9월 10층 1억 8천만 원 (예정)

* 감정가: 1억 8천 4백만 원

종합적으로 볼 때, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 1억 8,000만 원 ~ 1억 9,000만 원 범위 내에서 결정될 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서 1억 8,200만 원 정도를 최적의 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.