나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [10] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 3층307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 3층307호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 5,500만원

토지면적: 16.81㎡ (약 5.09평)

토지지분: 16.81㎡ (약 5.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공년도: 2017년 9월 20일

총 층수: 6층

해당 층: 3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, 우만1동 행정복지센터 남동측 인근 지역입니다. 주변은 연립주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수인분당선 및 신분당선 광교중앙(아주대)역까지 도보로 약 13분 거리이며, 다양한 버스 노선(42, 7001수원, 7201, 730, 80 등)이 운행 중입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 수원시 내에는 자원회수시설(소각장)이 운영 중이나, 대상 물건지(우만동 555-7) 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 또한, 수원구치소가 우만2동에 위치하나, 빌딩 형태로 있어 외부에서 인식하기 어렵다는 정보가 있습니다. 현재까지 확인된 정보상 대상 물건지 주변에 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 27일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 김고은 주택임차권 (을2, 2018-08-31 접수)

* 신한은행 가압류 (갑3, 2024-05-20 접수)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑4, 2024-07-30 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 현재까지 확인된 바로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 비고란에만 있어 세부 내용 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김고은

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-17

* 확정일자: 2020-01-28

* 대항력: 없음

* 권리분석상 해당 임차인의 주택임차권(을2)은 말소기준권리(을1)보다 후순위이나, 확정일자를 받았음에도 불구하고 매각으로 인해 말소처리 됩니다. 따라서 임차인의 보증금 1억원을 낙찰자가 인수할 가능성은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 우만동 일대는 주택가와 함께 일부 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 특히, 인근에 우만1동 행정복지센터가 있어 행정기관 접근성이 양호합니다.

* 생활 편의시설로는 마트, 병원 (아주대병원, 성빈센트병원, 동수원병원 등), 학교 (우만초, 동성중, 효성초, 유신고 등), 수원 월드컵 경기장 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통의 요지로, 다양한 버스 노선과 지하철역(광교중앙역)이 인근에 있어 시내외 이동이 용이합니다.

* 본건 건물 '홈스테이'는 2017년에 사용승인된 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 총 27세대로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조, 6층 건물로 2017년 9월 20일 사용승인되었습니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 하이샷시 마감입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수 설비, 도시가스 보일러 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 인프라: 주변에 대형 병원(아주대병원, 동수원병원 등), 학교(우만초, 동성중, 효성초, 유신고 등), 마트, 관공서(우만1동 행정복지센터) 등이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주변 개발: 수원시 전체적으로 도시개발사업 및 도시관리계획이 진행 중에 있어 향후 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 절차를 진행 중인 물건입니다. 이는 최초 입찰자가 계약을 포기했거나, 낙찰 후 잔금을 미납하는 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 재매각 시에는 매수신청보증금이 20%로 상향되므로, 입찰가 산정에 유의해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문회사에 채권이 매각된 물건으로, 채권 회수 절차가 진행되는 과정에서 경매가 개시된 사례입니다.

* 대항력 없는 임차인: 김고은 임차인은 대항력이 없으며, 해당 임차권은 말소될 예정이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 실제 점유 여부 등은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행된 경매로, 채무자가 보유한 다른 부동산에도 동일 채무에 대한 근저당권이 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 채무자의 다른 부동산 경매 결과에 따라 본건의 경매 진행이나 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주변 시세 대비 합리적인 감정가가 책정되었습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점에서 입찰 참여자들이 보증금 상향에 대한 부담을 느낄 수 있으며, 이는 경쟁률 완화 요인이 될 수도 있습니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 시세 대비 저평가된 가치와 명확한 권리 관계를 바탕으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 수원시 중심부에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교, 관공서) 이용이 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다. 특히, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 물건의 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구나 신혼부부 등 소형 주택 수요층에게 인기가 높을 수 있는 상품입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 155,000,000원을 기준으로, 주변 부동산 시세와 유사 물건의 최근 매매가 추이를 분석한 결과, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 유사 매물 분석:

* 2022년식 다세대주택 49.67㎡ (약 15.03평)이 37,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 2,495만원/평입니다.

* 본건의 전용면적은 24.35㎡ (약 7.37평)이며, 2017년 준공된 도시형생활주택입니다. 감정가는 155,000,000원으로, 평당 약 2,103만원입니다.

* 최근 신축 건물의 높은 시세를 감안할 때, 본 건물의 감정가 및 시세는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 입찰 전략: 재매각 물건으로 경쟁률이 다소 낮을 수 있으나, 우수한 입지와 권리 관계를 고려할 때 시세 대비 약 100%~115% 수준의 입찰이 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 110% 수준인 170,500,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다. 본 보고서에서는 175,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.