나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [20] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (20)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층503호 (신축 주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6)

용도: 도시형생활주택

감정가: 134,000,000원

토지 면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건이 소재한 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

주변에 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당 (을1, 2017-09-27 접수)

말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서상 '지상권개요'란에 별도 기재사항이 없습니다.)

임차인 현황 분석:

* 임차인: 박

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-09

* 확정일자: 2021-10-01

* 배당신고일자: 2024-08-26

* 대항력: 없음

주의: 본건의 '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상의 전입일자(2021-11-09)가 말소기준권리(2017-09-27)보다 늦으므로, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본 상에서도 해당 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금은 별도로 인수할 필요가 없으며, 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 현장 방문 시 점유 관계를 면밀히 확인하여 오해의 소지가 없도록 주의해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

총 채권액: 약 2,585,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변은 연립주택 및 단독주택이 혼재된 주거 중심의 상권입니다.

건물 자체는 공동주택 및 근린생활시설로 이용 가능하며, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 시기(2025년 12월)에 거래된 인근 다세대/연립주택의 거래가는 면적에 따라 20,000만원에서 37,500만원으로 다양하게 나타납니다.

본건은 전용면적 약 6평의 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 수요 또는 소액 투자용으로 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물명: 홈스테이

건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 6층 건물

사용승인일: 2017년 9월 20일

외벽 마감: 석재붙임 마감

내벽 마감: 벽지도배, 일부 타일붙임, 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감

창호: 하이삿시 창호

이용 상태: 본건(503호)은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 이전 경매에서 매각되지 못한 재매각 물건으로, 유찰 원인에 대한 면밀한 분석과 신중한 접근이 요구됩니다.

임차인 정보 불일치: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 임차인 현황의 '대항력 없음' 표기 간의 정보 불일치는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 대항력 없는 임차인으로 판단되어 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수를 위한 강제 경매 진행의 절박성이 시사됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있어 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적의 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

주변 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 임차인 관련 정보의 상이점은 반드시 현장 조사 및 추가 확인을 통해 해소해야 할 리스크 요인입니다.

이번 경매에서 추가 유찰될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

소형 면적(약 6평)으로 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

2017년 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

승강기 및 도시가스 난방 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

재매각을 통한 추가 유찰 시, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

재매각 보증금: 26,800,000원 (감정가 20%)

주변 시세 분석 결과, 인근 지역의 다세대/연립주택 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 상이하지만, 약 2억원에서 3.7억원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 6평형의 소형 주택이므로, 평당 가격을 높게 보더라도 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

재매각 물건의 특성상, 이전 유찰가격을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인과의 관계 명확화, 최신 시세 동향 및 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.