나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [23] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 평택지원 2024타경53957 (23)

• 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 11층 1104호

• 용도: 오피스텔

• 감정가: 164,000,000원

• 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

• 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 서OOOOOOOO

• 준공년도: 2021년

1.1. 입지조건

• 주위환경: 대상 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 인근에 모곡근린공원이 있으며 오피스텔, 쇼핑몰, 산업단지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

• 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 인접도로: 본 건 동측으로 약 35m, 남측 및 북측으로 약 15m, 서측으로 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 우수합니다.

• 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구이며, 토지거래계약허가구역(2023.06.21. ~ 2026.06.20.)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 제공된 정보에 따르면 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (정확한 말소기준권리는 등기사항전부증명서 확인 필요)

• 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 개요란이 비어있어 현황 상 지상권이 설정되어 있지 않을 것으로 보입니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다.

• 인수 보증금 합계: 0원

• 결론: 현재 파악된 내용으로는 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

• 배후수요: 본건이 위치한 평택고덕아이파크 단지 내외로 오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있으며, 인근 산업단지 및 쇼핑몰 등 업무/상업 시설의 종사자들을 주요 배후수요로 확보할 수 있습니다.

• 주변 시설: 쇼핑몰 등 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

• 교통: 차량으로 주요 도로 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 비교적 용이한 편입니다.

• 주거환경: 신축 오피스텔 단지로, 비교적 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 토지거래계약허가구역: 본건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 2026년 6월 20일까지 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 다만, 경매 취득 시 허가 절차는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

• 임차인 관련: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항으로 간주됩니다. 실제 점유 및 인도 관련 추가 확인이 필요합니다.

• 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 산업단지가 혼재되어 있으나, 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 평택고덕아이파크 오피스텔로, 역세권은 아니지만 차량 및 버스를 이용한 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 인근 산업단지 및 상업 시설로 인한 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다. 권리 분석 상 낙찰자가 인수할 부담이 없고, 임차인 역시 대항력이 없는 점은 긍정적입니다. 토지거래계약허가구역이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

• 양호한 입지: 교통이 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

• 안정적인 임대 수요: 인근 산업단지 및 업무지구 종사자들의 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

• 권리 관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 시세 분석:

* 동일 단지, 유사 면적(21.16㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2024년 2월 140,000,000원 (14층), 2025년 9월 180,000,000원 (10층)에 거래되었습니다.

* 최근 거래 가격인 2025년 9월 180,000,000원을 기준으로 시세가 형성될 것으로 보이며, 현재 시점(2026년 7월)을 고려할 때 이와 유사하거나 약간의 변동이 있을 수 있습니다.

* 감정가는 164,000,000원으로, 최근 최고가보다 낮게 책정되었습니다.

• 예상 입찰가 산정:

* 최근 시세 최고가 180,000,000원을 고려하고, 신축 건물이라는 점과 양호한 입지를 감안할 때, 감정가 대비 적정 낙찰률(통상 80%~120%) 범위 내에서 시세가 반영된 금액으로 결정될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 180,000,000원 이상, 최대 195,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적으로 접근하여 시장 가격과 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 185,000,000원입니다.

• 예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.