나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [20] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53957 (20)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 11층1101호

용도: 오피스텔

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축년도: 2021년 11월 22일 사용승인

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 평택시 장당동 소재 평택고덕아이파크 102동 11층 1101호에 위치하며, 본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조의 철근콘크리트 지붕 지하 6층, 지상 27층 건물 중 102동 11층 1101호입니다.

이용 상태: 오피스텔로 이용 중이며, 욕실, 방1, 다락 등을 갖춘 복층 구조입니다.

설비 내역: 엘리베이터, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지 및 발신, 스프링클러, 지하주차장, 개별난방 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

토지 이용: 대상 토지는 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 동측 약 35m 내외, 남측 및 북측 약 15m 내외, 서측 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21 - 2026.6.20)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 서OOOOOOOO

임차인 현황:

* 변

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-20

대항력: 없음

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다. 실제 권리관계는 등기부등본 등 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

평택고덕아이파크는 오피스텔, 상업시설, 산업단지가 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

단지 내 및 인근에 쇼핑몰 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 산업단지 관련 종사자들의 수요가 오피스텔 임대 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 인근에 쇼핑몰 등 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 단지 인근에 장당초등학교, 장당중학교, 평택고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

의료시설: 평택성모병원, 굿모닝병원 등 주요 병원이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

주변 녹지: "모곡근린공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 2023년 6월 21일부터 2026년 6월 20일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물 용도: 오피스텔로 사용 중이나, 복합 용도(업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설)로 건축되어 있어 향후 용도 변경이나 관련 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

가격 변동성: 최근 매매가를 보면 2024년 2월 14,000만원에서 2025년 9월 18,000만원으로 상승했으나, 2024년 2월 14층이 14,000만원에 거래된 점은 추가적인 시세 확인이 필요합니다.

임차인: 현재 임차인(변 )의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

주변 혐오시설: 일반적인 검색 결과로 볼 때, 해당 지역 주변에 부동산 가치에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 주변 상업 및 산업단지 개발로 인한 직주근접 수요가 예상되는 지역입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 인근 공원은 쾌적한 환경을 제공합니다.

권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, 토지거래허가구역에 해당하므로 추후 거래 시 주의가 필요합니다.

감정가는 1억 6,400만원으로, 최근 실거래가(21.16㎡ 기준 14,000만원 ~ 18,000만원)를 고려할 때, 10층이 18,000만원에 거래된 점을 감안하면 시세 대비 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 깔끔한 건물 상태와 최신 시설을 기대할 수 있습니다.

직주근접 배후 수요: 인근 산업단지 및 상업시설 종사자들의 꾸준한 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 평택시의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따라 주거 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

양호한 입지 조건: 편리한 교통, 풍부한 생활 편의 시설, 쾌적한 주거 환경이 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000원

최근 매매 사례 분석 (21.16㎡ 기준):

* 10층, 2025년 9월: 180,000,000원

* 14층, 2024년 2월: 140,000,000원

현재 시세는 21.16㎡ 기준으로 16,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 파악됩니다.

본건은 11층으로, 최근 10층이 18,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 18,000만원 이상으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 164,000,000원으로, 최근 10층 거래가보다 낮게 책정되어 있어, 시세 반영이 충분히 이루어지지 않은 것으로 보입니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 관련 리스크는 적습니다.

예상 입찰가: 감정가(164,000,000원) 대비 105% ~ 110% 수준을 고려하여, 175,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.