나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [2] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층415호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53957 (2)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층415호

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 6층, 지상 27층

준공연도: 2021년

1.1. 입지조건

2.

입지조건

위치: 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 102동 4층415호

주위환경: "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 양호합니다.

도로: 본건은 동측 약 35m, 남측 및 북측 약 15m, 서측 약 12m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(15m-20m), 중로3류(12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(지정기간: 2023.6.21 - 2026.6.20)입니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

말소기준권리: 을1, 서울축산업협동조합 근저당권, 2022년 3월 21일 접수, 채권최고액 148,000,000원

등기부채권 총액: 5,656,550,046원

임차인 현황:

* 임차인: 지석환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 경매 절차에서 인수되는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

1.3. 상권분석

2.

상권분석

해당 물건이 위치한 경기도 평택시 장당동 일대는 오피스텔, 쇼핑몰 등의 근린생활시설과 산업단지가 혼재된 지역으로, 젊은 직장인 및 소규모 사업체 종사자들을 위한 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다.

"평택고덕아이파크" 단지 자체 내 및 인근에 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

주변에 대규모 산업단지가 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 개발 계획 및 입지 조건 등을 고려할 때, 장기적인 상권 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 시스템 창호가 설치되어 있습니다. 엘리베이터, 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재 탐지 및 발신 설비, 스프링클러, 지하주차장, 개별난방 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

내부 구조: 해당 호실은 오피스텔로서 욕실, 방 1개, 다락 등으로 구성된 복층 구조입니다. (이용상태 기재 기준)

주변 환경: "모곡근린공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

토지거래계약허가구역: 본건 토지는 2026년 6월 20일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 56억 5천만원으로 매우 높아, 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다. (이는 복수의 담보 또는 공동담보 관련 채무로 추정됩니다.)

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본건은 경기도 평택시의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 준공된 건물이지만, 토지거래허가구역 지정 및 높은 채무 총액 등은 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 절차는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 위치: 평택시 장당동 내에서도 "평택고덕아이파크"라는 브랜드 단지에 속해 있으며, 주변 산업단지 및 상업 지구 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 건물 상태: 비교적 신축 건물로 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임대 수요: 주변 산업단지 배후 수요 및 지역 내 개발로 인한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적(21.16㎡)의 10층 오피스텔이 2025년 9월 180,000,000원에 거래되었고, 14층 오피스텔이 2024년 2월 140,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 182,000,000원입니다.

본건은 4층으로, 동일 면적의 10층 거래가와 감정가격을 고려하여, 적정 투자 수익을 확보하기 위한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 보증금이 없으므로, 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 173,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.