나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [17] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층624호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53957 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 6층 624호

용도: 오피스텔

건물총층수: 지상 27층, 지하 6층

해당층: 6층

건축연도: 2021년 11월

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지면적(토지지분): 6.56㎡ (약 1.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 185,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (명시된 바 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설 및 산업단지가 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물 동측으로 약 35m, 남측 및 북측으로 약 15m, 서측으로 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이호섭

보증금: 5,000,000원

차임: 736,000원

전입/사업자등록일: 2022-04-07

배당요구일: 2024-11-20

대항력: 없음

임차인 이 는 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 법원에 따라 배당받게 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없습니다.

3.3. 기타 권리 관계

채권자 서OOOOOOOO에 의한 부동산임의경매 사건으로 진행 중입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 평택시 장당동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 개발된 지역입니다.

특히 인근에 산업단지가 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 (매매)

최근 평택고덕아이파크 21.16㎡ 면적대의 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2025년 09월 03일, 10층, 180,000,000원

2024년 02월 14일, 14층, 140,000,000원

2024년 02월 05일, 35.19㎡ (더 넓은 면적), 20층, 270,000,000원

최근 거래가는 140,000,000원에서 180,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 185,000,000원으로, 최근 시세 상단에 근접합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"모곡근린공원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 내부 설비

엘리베이터, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지 및 발신, 스프링클러, 지하주차장, 개별난방 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속합니다.

중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)으로, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. 주위 환경

본건 인근이 오피스텔, 쇼핑몰 등과 함께 산업단지가 혼재하는 지대이므로, 산업단지의 종류 및 운영 상황에 따라 소음, 환경 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

평택고덕아이파크는 2021년에 준공된 신축급 오피스텔로, 전용면적 21.16㎡의 실용적인 구조를 가지고 있습니다.

교통 및 생활 편의성이 양호하며, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없습니다.

7.2. 투자 전망

평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 오피스텔의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물의 가치와 편리한 입지 조건을 바탕으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 비교적 신축(2021년 준공)으로 관리 상태 양호 예상

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 공원 인접으로 쾌적한 주거 환경

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음)

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확

8.2. 단점

* 토지거래허가구역 (2026년 6월 20일까지)

* 주변 산업단지로 인한 환경적 영향 가능성

* 감정가가 최근 실거래가 상단에 위치

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산정

최근 21.16㎡ 면적의 매매가는 140,000,000원 ~ 180,000,000원으로 형성되어 있습니다.

감정가는 185,000,000원입니다.

본 물건은 6층으로, 최신 거래 사례(10층, 180,000,000원)를 고려할 때, 현 시세는 170,000,000원 내외로 판단됩니다.

9.2. 권리 분석 반영

인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 시세와 감정가, 경매 할인율을 고려하여 산정합니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰가율(80~90%) 및 시세 대비 할인율을 적용하면, 적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

입찰 희망가는 155,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.