나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [8] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53957 (8)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층511호

* 건물 종류: 오피스텔

* 건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적)

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평) (토지 지분)

* 감정가: 184,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건축 연도: 2021년

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동 154번지에 위치한 평택고덕아이파크 102동 5층511호입니다.

* 주위 환경: "모곡근린공원" 남서측 인근에 자리하며, 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설 및 산업단지가 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 도로: 본건 동측 약 35m, 남측 및 북측 약 15m, 서측 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 중로2류 및 중로3류 도로에 인접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역(2026.06.20.까지)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울축산업협동조합의 근저당 (2022.03.21. 접수, 채권액 148,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 서울축산업협동조합 근저당 (을1)

* 한국캐피탈주식회사 근저당 (을4)

* 농협은행 가압류 (갑3, 갑4)

* 평택세무서장 압류 (갑5)

* 서울축산업협동조합 임의경매 (갑6)

* 국민은행 가압류 (갑7)

* 신용보증기금 가압류 (갑8)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 별도 기재된 지상권은 없습니다.

* 총 채권액 (등기부상): 약 5,656,550,046원. 이는 공동담보로 묶인 다수의 채권액으로 보이며, 본 물건 경매 절차의 말소기준권리 이전에 설정된 권리가 없어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재되어 있어 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 특성: 준주거지역 내 계획구역으로, 업무, 판매, 문화 집회시설 등의 복합적인 용도로 활용되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 2021년 준공된 철근콘크리트/철골철근콘크리트 구조의 27층 건물로, 건물의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 내부 구조: 해당 호실은 오피스텔로, 욕실, 방 1개, 다락 공간 등으로 이용 가능하며 복층 구조로 되어 있습니다.

* 편의시설: 엘리베이터, 위생/급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 1778대의 주차 공간이 확보되어 있어 입주자 및 방문객의 주차 편의성은 높을 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 모곡근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 6월 20일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 소유권 이전 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 허가 조건 및 절차를 사전에 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 실제 점유 관계나 추가적인 채권 관계가 있는지 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 산업단지 인접: 주변 산업단지와의 혼재는 소음, 공해 등 잠재적인 주거 환경 저해 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

평택고덕아이파크는 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 본 물건은 소형 복층 오피스텔로, 1인 가구나 투자용으로 적합한 특징을 지니고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건으로, 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 비교적 용이합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 행정적 제약과 주변 산업단지와의 혼재로 인한 주거 환경 영향은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 복층 구조: 공간 활용도가 높은 복층 구조는 임대 경쟁력을 높이는 요소입니다.

* 우수한 입지: 편리한 교통망과 근린상업시설, 공원 등 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 권리상의 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 184,000,000원

* 최근 실거래가 (21.16㎡ 기준):

* 2025년 9월: 180,000,000원

* 2024년 2월: 140,000,000원

* 분석: 최근 거래 사례(2025년 9월)에서 180,000,000원에 거래된 점은 본건 감정가(184,000,000원)와 유사한 시장 가치를 보여줍니다. 2024년 2월 거래가(140,000,000원)는 당시 시장 상황 또는 특정 조건에 따른 것으로 판단됩니다.

* 추정 입찰가: 170,000,000원 ~ 175,000,000원

* 최근 거래 가격 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시장 경쟁력을 확보하면서도 합리적인 수익을 기대할 수 있는 수준으로 판단됩니다. 본 물건은 인수할 임차 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확하므로 추가적인 부담은 적습니다. 다만, 토지거래허가구역임을 감안하여 허가 절차에 필요한 시간과 비용을 고려한 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.