나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53957 (5)

물건종별: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 위치 및 면적

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층508호

토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물 전용면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

1.3. 건물 정보

준공년월: 2021년 11월 (사용승인일 기준)

건축구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (지하 6층, 지상 27층)

난방방식: 개별난방

1.4. 감정가

감정가: 184,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, "모곡근린공원" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

동측 약 35m, 남측 및 북측 약 15m, 서측 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속해 있습니다.

중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2022-03-21, 근저당, 서울축산업협동조합, 148,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재로서는 추가적인 인수 부담은 없어 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 박현우 (전입일자 2023-02-09)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 5,656,550,046원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설이 복합적으로 이용되는 지역입니다.

4.2. 시장 동향

최근 21.16㎡ 면적의 실거래가는 2024년 2월 140,000,000원, 2025년 9월 180,000,000원 (참고: 미래 시점 거래일자는 정보 오류 가능성 있음)으로 확인됩니다.

이는 평당 약 21,875,000원에서 28,125,000원의 가격대입니다.

해당 물건의 감정가는 184,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 상단부에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

쇼핑몰 및 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

모곡근린공원이 인접해 있어 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 평택신장초등학교, 평택중학교, 평택여자고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한 평택청소년문화센터, 평택시립도서관 등이 인접해 있습니다.

5.3. 의료시설

평택병원, 굿모닝병원, 평택성모병원 등 주요 의료 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 권리상 문제는 없어 보입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으므로, 현장 확인 또는 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 리스크

오피스텔 밀집 지역이며 인근 산업단지 배후 수요를 고려할 때, 공실 위험은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 시장 상황 변동 및 경쟁 심화 가능성은 존재합니다.

6.3. 주변 혐오시설

조사 결과, 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 오피스텔로, 입지 조건 및 교통이 양호하며 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

권리상 인수되는 부담은 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장 가격 수준에서의 낙찰이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

산업단지 및 상업시설 배후 수요가 풍부합니다.

권리 관계가 깨끗하여 투자 부담이 적습니다.

토지거래계약허가구역 지정으로 향후 지역 발전 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 184,000,000원입니다.

최근 21.16㎡ 면적의 실거래가는 2024년 2월 140,000,000원, 2025년 9월 180,000,000원 수준입니다.

해당 물건은 5층에 위치하며, 이는 비교 사례인 10층 및 14층 대비 낮을 수 있습니다.

최근 최고 실거래가 및 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 150,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 최신 임대 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.