나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [7] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 평택지원 2024타경53957 (7)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 서OOOOOOOO이며, 공동담보로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 규모

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 5층510호

* 용도: 오피스텔

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 토지 지분: 6.56㎡

* 건물 지분: 21.16㎡

1.2. 2. 건물 정보

* 건물명: 평택고덕아이파크 102동

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 6층 ~ 지상 27층

* 해당 층: 5층

* 호수: 510호

* 준공일: 2021년 11월 22일

1.2. 3. 토지 정보

* 토지 이용 현황: 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용 중인 가장형 토지입니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

1.2. 4. 이용 현황

* 오피스텔로 이용 중이며, 욕실, 방 1개, 다락 등으로 구성된 복층 구조입니다.

1.3. 감정가

* 감정가: 184,000,000원 (금일억팔천사백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근 지역은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설 및 산업단지가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진·출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구) 내에 속해 있습니다.

* 도로는 동측 약 35m, 남측 및 북측 약 15m, 서측 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 현재 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2023.6.21. ~ 2026.6.20.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 서울축산업협동조합 근저당 (2022-03-21, 148,000,000원)

* 등기부채권 총액: 5,656,550,046원

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전, 신탁등기 말소 (천상기)

* 근저당: 서울축산업협동조합 (말소기준권리), 한국캐피탈주식회사

* 가압류: 농협은행 (2건), 국민은행, 신용보증기금

* 압류: 평택세무서장

* 임의경매: 서울축산업협동조합

* 상기 권리들은 대부분 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 표기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이상희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 결과

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 주변으로 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 인근에 산업단지가 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적(21.16㎡)의 평택고덕아이파크 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 3일: 18,000만원 (10층)

* 2024년 2월 14일: 14,000만원 (14층)

* 2025년 9월 거래된 18,000만원은 감정가 18,400만원과 유사한 수준입니다. 2024년 2월 거래된 14,000만원은 다소 낮은 가격으로, 시장 상황 및 층수에 따른 시세 변동이 있음을 시사합니다.

* 다른 면적(35.19㎡)의 경우 2024년 2월 5일 27,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 쇼핑몰, 마트 등도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 본건의 주소지인 경기도 평택시 장당동 154번지 인근에는 장당초등학교, 이충중학교, 태광고등학교 등이 소재하고 있어 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 등기부등본 상 채무 총액이 약 56억 5천만원으로 매우 높은 편입니다. 이는 소유자의 재정적 상황이 불안정할 수 있음을 시사하며, 향후 경매 진행 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.)

6.2. 주변 시설

* 본건 인근 지역에 대한 혐오시설 관련 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 평택 지역 내에서 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 추진으로 인한 주민 반발 사례가 보고된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 유사하게 형성되어 있어 안정적인 가치 평가를 받고 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 높은 총 채무액은 소유자의 재정 상태에 대한 고려가 필요함을 나타냅니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 준수한 관리 상태 기대

* 편리한 교통망과 주변 상업시설로 인한 높은 주거 만족도

* 낙찰 후 인수할 권리 및 임차보증금 부담 없음

* 평택시 개발 계획 및 산업단지 배후 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 184,000,000원입니다. 최근 전용면적 21.16㎡의 실거래 사례는 2025년 9월 180,000,000원, 2024년 2월 140,000,000원이었습니다. 해당 물건은 복층 구조이며, 5층에 위치해 있습니다. 임차인의 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 현 시세와 감정가를 바탕으로 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 경매 시장의 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.