나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [6] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53957 (6)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층 509호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 위치 및 면적

토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2021년 (사용승인일: 2021.11.22)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트 지붕

총 층수: 지하 6층, 지상 27층 (102동 기준)

해당 층: 5층

내부 구조 (추정): 오피스텔 (욕실, 방 1 등)

설비 내역: 승강기(E/V) 설비, 위생·급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 발신 설비, 스프링클러, 지하주차장 시설, 개별난방 설비 등 기본 설비 구비.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설 및 산업단지가 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

토지는 가장형으로 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 등의 용도로 활용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측 약 35m, 남측 및 북측 약 15m, 서측 약 12m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 준주거지역

지구단위계획구역: 장당지구

도로: 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 접합

기타 제한:

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 철도보호지구

* 토지거래계약허가구역 (지정기간: 2023.6.21. ~ 2026.6.20.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 3월 21일자 서울축산업협동조합 근저당권 (을1)

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채무액은 약 5,656,550,046원 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 전입일자: 2022년 4월 21일

* 확정일자: 2024년 3월 8일

* 배당신고일자: 2025년 1월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

평택고덕아이파크 단지 내 또는 인근에 쇼핑몰, 편의점, 각종 식당 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 상업 기능이 발달해 있습니다.

단지 북측으로는 삼성전자 평택캠퍼스가 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

인근 산업단지 및 상업시설은 이 지역의 오피스텔 수요를 지지하는 주요 요인입니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

본 물건은 전용면적 21.16㎡ (약 6.40평)의 소형 오피스텔입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적의 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 3일 (10층): 180,000,000원

* 2024년 2월 14일 (14층): 140,000,000원

감정가는 184,000,000원으로, 최근 최고가 및 현 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

2024년 2월 거래가는 다소 낮은 수준이었으나, 2025년 9월 거래가는 감정가 수준에 근접하고 있어 시장 회복세 또는 해당 매물의 특수성을 반영한 것으로 보입니다.

임대 수요 또한 꾸준히 유지되는 지역으로, 현재 임차인의 월세 736,000원은 유사 면적 대비 적정 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 마트, 편의점, 병원, 약국, 은행 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

쇼핑몰, 식당가 등도 가까이 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공시설

가까운 거리에 모곡근린공원이 위치하여 쾌적한 휴식 및 여가 활동이 가능합니다.

또한, 차량 접근성이 좋은 위치에 있어 행정복지센터, 관공서 등 공공시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이나, '지상권'에 대한 상세 내용이 누락되어 있어 잔존 여부 확인이 필요합니다.

6.2. 입지상 리스크

* 주변에 산업단지가 혼재하는 지역 특성상, 일부 소음 또는 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 2026년 6월 20일까지이므로 잔금 납부 시점 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 경매 물건 특성상 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 최근 거래가 중 1억 4천만원으로 낮게 거래된 사례가 있어, 향후 가격 변동성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시의 주요 생활권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

최근 매매가가 감정가 수준으로 형성되어 있으며, 임대 수요 또한 꾸준한 지역입니다.

등기부상 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 보증금도 인수되지 않아 권리 관계가 명확한 편입니다.

주변 개발 호재(삼성전자 등) 및 산업단지 종사자 수요를 바탕으로 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간, 명도, 잠재적 소음 영향 등은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지: 평택시 장당동의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 안정적인 임대 수요: 삼성전자 평택캠퍼스 등 배후 산업단지로 인한 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

* 명확한 권리 관계: 말소 기준권리 이하 모든 등기사항 소멸, 임차인 보증금 미인수.

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가로, 적절한 입찰을 통해 시세차익 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 평형으로, 높은 환금성 및 임대 용이성.

9. 예상 입찰가

감정가: 184,000,000원

최근 실거래가 (21.16㎡, 10층, 2025.09.03): 180,000,000원

최근 실거래가 (21.16㎡, 14층, 2024.02.14): 140,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 165,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다.

최근 최고 실거래가인 1억 8천만원을 상회하는 공격적인 입찰은 리스크가 있을 수 있으며, 1억 6천만원대의 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승 및 임대 수익률 측면에서 유리할 것으로 판단됩니다.

다만, 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.