나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56680 [1] 경기도 평택시 현덕면 인광리 산119-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 평택시 현덕면 인광리 소재"현덕초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은 농경지, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대임.

교통상황

본건 북측 약 300m 현덕로변에 공공버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평탄한 전 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경56680 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 255,440,000원

재매각: 재매각 (기존 경매에서 유찰 또는 취소된 건)

매각대상: 토지매각 (건물은 포함되지 않음)

채권자: 안양농업협동조합 (말소기준권리 근저당권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 현덕면 인광리 산119-8

용도: 임야 (산지)

토지면적: 412.00㎡ (약 124.63평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특별 조건

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (일반 경매의 10%보다 높음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 현덕면 인광리 소재 "현덕초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

북측 약 300m 지점에 현덕로변에 공공버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 부정형으로 평탄한 상태이나, 공부상 용도는 임야이나 이용 현황상 전(밭)으로 사용된 것으로 보입니다.

2.4. 도로 접근성

본 토지는 맹지(도로와 접하지 않아 차량이나 사람이 직접 접근하기 어려운 토지)입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

* 자연녹지지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부상 현황 (말소기준권리: 근저당권)

* 말소기준권리인 안양농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2023-04-18, 권리금액: 180,000,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 이 외 등기부 상의 압류(국민건강보험공단, 동안양세무서장), 가압류(근로복지공단) 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 250,755,550원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권은 등기되어 있지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주로 농경지와 주거지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 평택항 개발, 평택호 관광단지 조성, 평택 자동차 클러스터 착공 등 서평택 지역 개발 사업이 추진 중에 있어 향후 지역 경제 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 인근 개발 계획

평택시 현덕면 일대에 대규모 환경복합시설(폐기물 소각 및 매립 시설) 건립이 추진되고 있으나, 지역 주민들의 강한 반발이 있는 상황입니다. 이 사업이 완료될 경우 지역 환경 및 주민 생활에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

"현덕초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 확보되어 있습니다. 대중교통은 버스 정류장을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변은 농경지와 단독주택, 일부 아파트 단지가 혼재된 전형적인 농촌 및 택지 개발 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (도로 미연결)

가장 큰 리스크 요인으로, 법적 맹지에 해당하여 건축이나 토지 이용에 있어 심각한 제약이 따릅니다. 접근 및 활용을 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 별도의 진입로 확보가 필수적입니다.

6.2. 재매각 건

재매각 건의 경우, 이전 경매에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 계약이 해제된 이유가 있을 수 있습니다. 이는 해당 물건의 가치나 권리 관계, 또는 시장의 수요 부족 등 복합적인 요인 때문일 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획의 복합성

자연녹지지역과 제1종일반주거지역이 혼합된 용도지역은 개발 목적에 따라 상이한 규제를 적용받을 수 있으며, 이는 개발 계획 수립 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 환경복합시설 인근 개발 (잠재적 혐오시설)

평택시가 현덕면 일대에 추진 중인 대규모 환경복합시설(폐기물 처리 시설) 부지가 본건 토지와 인접해 있을 가능성이 있습니다. 이러한 시설은 혐오시설로 분류될 수 있으며, 토지 가치 하락 및 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 임야 vs. 전 이용 현황

공부상 임야이나 현황상 전으로 이용된 점은 향후 지목 변경이나 이용 목적에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 현덕면 인광리에 위치한 임야로, 감정가는 2억 5,544만원입니다. 현재 맹지이며 재매각 건이라는 점에서 입찰에 신중을 기해야 합니다. 토지이용계획상 자연녹지지역과 제1종일반주거지역이 혼합되어 있으며, 인근에 추진 중인 환경복합시설(폐기물 처리 시설) 건립 사업은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 명확하나, 맹지라는 점과 재매각이라는 점이 가장 큰 장애물입니다.

8. 투자 포인트

* 평택 지역의 지속적인 개발 호재 (평택항, 평택 자동차 클러스터 등)

* 재매각을 통한 가격 메리트 기대 (정확한 입찰가 산정 필요)

* 토지이용계획상 주거지역 포함으로 향후 개발 가능성 (맹지 해소 시)

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지라는 치명적인 단점과 재매각이라는 점을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 인근의 환경복합시설 건립 계획은 토지 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

현재로서는 인근 부동산 시장의 유사 물건 거래 사례나 낙찰가율에 대한 추가적인 분석이 필요합니다. 일반적으로 맹지 임야의 경우, 정상적인 이용이 가능한 토지 대비 50%~70% 수준의 낙찰가율을 보이기도 합니다.

이에 따라, 보수적으로 접근하여 감정가 255,440,000원의 60% ~ 70% 수준인 약 1억 5,300만원 ~ 1억 7,900만원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 정보에 근거한 추정치이며, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.