나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [30] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (30)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층606호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정평가액: 117,000,000원

* 건물면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

* 토지면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 주요특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각임. 매수신청보증금 20%

* 건물: 홈스테이, 2017년 9월 20일 사용승인, 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 6층 606호.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준.

* 교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통.

* 도로: 건물 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) 접합.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 27일 접수된 하나은행 근저당 (금액: 1,830,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당 이하 모든 후순위 권리.

* 을2 주택임차권 (임석현): 대항력 없음.

* 갑3 가압류 (신한은행).

* 갑4 임의경매 (하나은행).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등).

* 인수되는 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 24일

* 확정일자: 2023년 2월 1일

* 배당신고일자: 2024년 8월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 낙찰 시 인수되지 않는 보증금임.

* 등기부채권 총액: 약 2,565,000,000원.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치.

* 인근 주택 유형: 주변에는 연립주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 최근 매매 사례는 다세대 및 연립주택 위주로 파악됨.

* 최근 매매 사례 (2025년 기준, 유사 주택 유형):

* 전용면적 약 84.05㎡ 연립주택: 270,000,000원 (평당 약 321만원)

* 전용면적 약 68.76㎡ 다세대주택: 200,000,000원 (평당 약 291만원)

* 전용면적 약 49.67㎡ 다세대주택 (2022년 신축): 375,000,000원 (평당 약 755만원)

* 본건(도시형생활주택, 18.42㎡)의 감정가는 117,000,000원으로, 이는 평당 약 2100만원 수준에 해당. 최근 신축 다세대 매매 사례와 유사한 평당가 수준을 보이며, 구축 주택 대비 높은 가격을 형성하고 있음을 시사.

5. 생활정보

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 구비.

* 편의시설:

* 가까운 곳에 우만1동 행정복지센터가 위치하여 행정 업무 처리 용이.

* 주변에 다수의 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용 가능.

* 혐오시설:

* 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 매수인이 잔금 미납 등의 사유로 재매각이 진행되는 건으로, 통상적인 경매 물건보다 신중한 접근 필요.

* 유동화 및 공동담보: 채권 양도 및 복잡한 담보 설정으로 인한 권리 관계 변동 가능성 내포.

* 높은 채권 총액: 약 25.65억원에 달하는 채권 총액은 채권자들의 이해관계가 복잡함을 나타냄.

* 소형 면적: 18.42㎡의 소형 면적으로, 대형 주택 대비 환금성이나 활용도에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물에 속함.

* 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주거 환경도 무난한 편임.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 재매각 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 고려해야 함.

* 작은 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 최근 신축 소형 주택의 시세 상승을 반영한 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익 목적 투자에 적합.

* 재매각으로 인한 가격 하락 가능성을 노린 적극적인 입찰 전략 구사 가능.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간편할 것으로 예상.

* 수원시의 지속적인 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 117,000,000원임.

* 건물면적 18.42㎡ (약 5.57평) 기준, 평당 약 2100만원 수준.

* 주변 시세 및 재매각 물건의 특성을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

* 잠재적 리스크를 감안하고 보수적으로 접근할 경우, 보증금을 제외한 인수 금액 기준으로 90% 수준인 약 105,300,000원을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.