나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [29] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (29)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 6층605호

용도: 도시형생활주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 10.67㎡ (약 3.23평)

건물면적: 15.46㎡ (약 4.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각 (매수신청보증금 20%)

건물 사용승인일: 2017년 9월 20일

건물 층수: 6층 중 6층

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. [cite:Provided Text]

주변은 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:Provided Text]

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite:Provided Text]

본건은 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:Provided Text]

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 하나은행의 근저당(을1)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다. [cite:Provided Text]

임차인 현황:

* 임차인: 윤영태

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-24

* 확정일자: 2022-07-29

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:Provided Text]

등기부채권 총액은 약 2,580,000,000원입니다. [cite:Provided Text]

4. 상권분석

본건은 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. [cite:Provided Text]

인근에 근린생활시설도 일부 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

본건 건물(홈스테이) 내에는 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재되어 있으며, 본건 605호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. [cite:Provided Text]

주변 지역은 주택가가 주를 이루고 있으며, 인근에 아주대학교, 동수원병원 등이 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 2017년 9월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. [cite:Provided Text]

본건 605호는 전용면적 15.46㎡ (약 4.68평)의 도시형생활주택입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. [cite:Provided Text]

주변 교통으로는 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다. [cite:Provided Text]

주요 편의시설로는 우만1동 행정복지센터가 인접해 있으며, 아주대학교, 동수원병원, 수원월드컵경기장 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

주변에는 대형마트나 편의시설이 부족하다는 의견도 있습니다.

특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 본건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 유찰 가능성이 높지만, 동일한 문제가 재발할 가능성도 있습니다.

매수신청보증금이 20%로 일반적인 10%보다 높아 초기 자금 부담이 클 수 있습니다.

임차인 윤영태 씨는 대항력은 없으나, 보증금 1억 1천만 원이 존재합니다. 배당신고일자(2024-08-23)가 기재되어 있어 배당을 받을 가능성이 있으나, 모든 보증금을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

소형 면적(약 4.68평)으로, 투자 시 임대 수익률 및 공실 위험을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 2017년 준공의 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 1억 4백만 원으로 책정되어 있습니다. 이는 최신 건물이라는 점을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깔끔하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

재매각 물건이라는 점과 임차인 존재로 인한 명도 리스크는 고려해야 할 사항입니다.

대중교통 이용은 편리하나, 주변 생활 편의시설 접근성은 다소 아쉬울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2017년 준공)로 비교적 좋은 컨디션을 기대할 수 있습니다.

1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

수원월드컵경기장, 아주대학교 등이 인근에 있어 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

본건은 재매각 물건으로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

소형 신축 도시형생활주택이라는 점을 고려할 때, 수요층이 존재할 것으로 예상됩니다.

따라서, 감정가의 90~95% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.