나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [2] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 192,000,000원

토지면적: 47.03㎡ (약 14.14평)

건물면적: 68.12㎡ (약 20.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각임. 매수신청보증금 20%

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물이며, 2017.09.20에 사용승인되었음. 외벽은 석재붙임 마감 등이고, 내벽은 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임. 창호는 하이삿시 창호 마감 등임.

토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접 필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합). 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사산내들

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-09-20

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

주요 권리 분석:

* 말소기준권리: 2017-09-27 하나은행 근저당 (을1)

* 본건 등기부등본상 모든 권리(소유권이전, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 2,470,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근으로 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역임.

건축물대장상 주 용도는 공동주택으로 되어 있으나, 기타 용도에 근린생활시설이 포함되어 있으며, 감정평가요약에 따르면 본건(201호)은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됨.

주변에는 연립주택, 단독주택, 도시형생활주택 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권은 보통 수준으로 평가됨.

1.4. 생활정보

설비내역: 건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 이전 매각 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 취소 등으로 인해 재매각으로 진행되는 물건임.

매수신청보증금: 재매각 물건의 특성상 통상적인 1%가 아닌 감정가의 20%가 매수신청보증금으로 요구됨.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 24.7억원으로 감정가 1.92억원 대비 현저히 높아, 경매 취하나 기각 가능성 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인임.

임차인 대항력 없음: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 배당 절차 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 관련 서류상 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부등본 상으로는 말소될 권리들만 기재되어 있어 현재로서는 인수할 권리가 없는 것으로 보임 (현장 확인 필수).

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 홈스테이 건물 내 2층 201호로, 근린상가 용도로 경매에 나왔음. 2017년에 신축되어 비교적 건물이 신축급이라는 장점이 있음.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주변 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있음.

재매각 물건으로 매수신청보증금이 20%로 높게 책정되었으며, 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 진행에 변동성이 있을 수 있음에 유의해야 함.

현재로서는 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 보이나, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 적어 상품성이 높을 것으로 기대됨.

입지: 수원시 팔달구 우만동이라는 지역적 이점.

복합 용도 가능성: 근린생활시설 또는 도시형생활주택으로의 활용 가능성을 고려한 수익 창출 기대.

재매각으로 인한 관심 집중: 시장의 주목을 받을 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 재매각 물건이며, 등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높은 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 따라서, 낙찰가의 적정성 판단을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 예상 명도 비용, 잠재적 권리관계 변동 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석해야 함.

위 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 심층 분석을 통해 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.