나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [18] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (18)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층501호

신주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6 (우만동)

용도: 도시형생활주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

토지지분: 12.65㎡ (약 3.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.33㎡ (약 5.55평)

건물지분: 18.33㎡ (약 5.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 용도: 공동주택, 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 6층 건물 (2017년 09월 20일 사용승인)

건물 총면적: 882.98㎡

대지 면적: 490.7㎡

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 재매각 임. 매수신청보증금 20%

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 재매각 사건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2017년 09월 27일 접수된 하나은행 근저당권(1,830,000,000원)입니다.

이후 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등이 등기되었으며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,580,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김유영)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-06

확정일자: 2022-09-07

배당신고일자: 2024-09-19

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 우만동 지역은 주거지로서의 성격이 강하며, "우만1동 행정복지센터"를 중심으로 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 연립주택 및 단독주택이 밀집해 있어 주거 배후 수요는 확보된 지역으로 판단됩니다.

건물 자체에 근린생활시설이 있어 지역 내 소규모 상권 형성에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 '홈스테이' 건물은 2017년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 내에는 공동주택과 근린생활시설이 함께 이용되고 있습니다.

주변에는 학교(고등, 대학교) 및 종합병원이 가까이 있어 정주 여건이 양호한 편입니다.

다만, 일부 리뷰에 따르면 원룸 건물 치고 방음이 좋지 않다는 의견도 있으니 참고하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 사건이라는 점은 이전 경매에서 유찰되었음을 시사하며, 이는 시장의 관심 부족, 높은 희망가, 또는 추가적인 문제 발생 가능성 등을 반영할 수 있습니다.

재매각으로 인해 매수신청보증금이 감정가의 20%로 상향 조정되었으므로, 입찰 시 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

건물 자체는 비교적 신축(2017년 준공)이나, 주변의 일부 오래된 건물들과 비교 시 가격 형성에 차이가 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 관련 정보를 추가적으로 확인하여 부동산 가치 하락 요인이 없는지 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 인수하는 부담이 없어 권리 관계는 명확합니다.

소형 면적(18.33㎡)으로 1인 가구 또는 투자용 소형 주거 공간으로 활용 가치가 있습니다.

재매각 사건임과 높아진 보증금 비율은 주의 깊은 검토를 요하지만, 권리관계가 명확하다는 점에서 안정적인 투자가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2017년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 평형: 18.33㎡(약 5.55평)의 컴팩트한 면적으로 1인 가구 임대 또는 소액 투자에 적합합니다.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 행정복지센터 인근의 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

건물 준공연도가 2017년으로 비교적 신축이며, 도시형생활주택으로서의 수요를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

제공된 주변 실거래가 정보는 면적이 더 넓거나 건축 연도가 오래된 주택들이 포함되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 최근 유사한 신축 다세대주택의 평당 가격(약 755만원/㎡)을 고려하면, 본건의 감정가(약 671만원/㎡)는 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

재매각 건이라는 점과 20%의 높은 보증금에도 불구하고, 투자 가치를 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 130,000,000원

본 물건의 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

특히, 본 물건의 취득 시에는 감정가의 20%인 24,600,000원을 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.