나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [17] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경8309 (17)

소재지

경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 4층 407호

용도

도시형생활주택

감정가

155,000,000원

토지면적

16. 81㎡ (약 5.08평)

토지지분

16. 81㎡ (약 5.08평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

24. 35㎡ (약 7.37평)

건물지분

24. 35㎡ (약 7.37평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항

재매각임. 매수신청보증금 20% (155,000,000원 * 20% = 31,000,000원)

특수물건정보

유동화물건, 공동담보, 재매각

건축물 정보

사용승인일: 2017년 9월 20일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 407호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

도로상태

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

1.2. 권리분석

말소기준권리

2017년 9월 27일 하나은행 근저당권 (1,830,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리

* 을1. 하나은행 근저당 (말소기준권리)

* 을2. 김학신 주택임차권 (105,000,000원, 확정일자 2022-12-06, 전입일자 2023-01-11) - 말소 예정

* 갑3. 신한은행 가압류 (640,000,000원) - 말소 예정

* 갑4. 하나은행 임의경매 (1,542,621,562원) - 말소 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (현재 등기부상 확인되지 않으나, 일반적인 고지 사항임)

인수되는 보증금

0원 (임차인 김학신은 대항력 없음)

총 채권액 (등기부상)

2,575,000,000원

임차인 현황

* 김

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-11

* 확정일자: 2022-12-06

* 배당신고일자: 2024-08-28

* 대항력: 없음

본건 임차인 김학신은 대항력이 없습니다. 따라서 경매 절차에서 보증금을 최우선으로 배당받지 못하는 경우, 낙찰자는 해당 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 연립주택, 단독주택 등이 소재하여 일반적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다. "우만1동 행정복지센터"가 인접해 있어 공공시설 접근성이 양호합니다. 본건 건물이 공동주택 및 근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 단지 내 상가 또는 인근 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거시설

본건은 도시형생활주택으로, 전용면적 24.35㎡ (약 7.37평)의 소형 주거 공간입니다. 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다.

편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 우만1동 행정복지센터가 가까워 행정 서비스 이용이 용이합니다. 주변 주택가에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

주변 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

잠재적 혐오시설

현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 존재하지 않는 것으로 확인됩니다. 이는 일반적인 도시 주거 지역의 특성을 따른다고 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건

본건은 최초 매각 시 유찰되어 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 첫 매각 시 희망 가격이 시장 가격과 괴리가 있었거나, 권리 관계 또는 물건 자체의 하자에 대한 우려가 있었을 가능성을 시사합니다. 입찰 시 이러한 점을 충분히 고려해야 합니다.

소형 면적

전용면적 24.35㎡ (약 7.37평)의 소형 주거 공간으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 특정 수요층에 대한 임대 및 매매 수요가 제한적일 수 있습니다.

높은 초기 감정가

감정가 155,000,000원 (약 636.5만원/㎡)은 비교적 최신 건물임을 감안하더라도, 최근 시장 상황 및 일부 유사 물건 거래 사례 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 수원시 팔달구 우만동의 주거 지역 내에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 감정가가 최근 시세 대비 다소 높을 가능성이 있다는 점을 유의해야 합니다. 소형 면적임을 고려할 때, 실수요자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2017년 준공): 비교적 양호한 건물 상태와 주거 쾌적성을 기대할 수 있습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 대중교통 접근성: 역세권은 아니지만, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮아 소액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(24.35㎡) 대비 감정가는 일부 최신식 소형 주택 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준이나, 재매각 물건인 점을 고려하면 다소 높은 편으로 판단됩니다.

유사한 규모 및 연식의 주택들의 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 실질적인 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

재매각 물건의 경우, 첫 입찰 시 응찰률 및 유찰 사유를 참고하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 124,000,000원 ~ 139,500,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.