나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [24] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (24)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층507호

용도: 도시형생활주택

감정가: 155,000,000원

토지면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 주위 환경은 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 건물은 2017년 9월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다. 본건 건물은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모 및 건축 연도의 주택 거래가 있었습니다. 2022년 건축된 49.67㎡(약 15.02평) 규모의 다세대주택이 2025년 12월 37,500만원(3억 7천 5백만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 시세 환산 시, 본건 24.35㎡(약 7.37평)의 단위 면적당 가격은 약 755만원 수준으로 분석됩니다. 본건의 감정가는 155,000,000원으로, 이는 최근 시세 분석 결과와 비교했을 때 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 물건의 개별적 가치 평가가 중요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터"에서 남동측으로 인접한 지역에 위치합니다. 주변은 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 주위 환경은 일반적인 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(금 1,830,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 근저당권 이하의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

- 소유권보존 (주식회사정원아이앤)

- 근저당권 (하나은행, 말소기준권리)

- 소유권이전 (박수정)

- 주택임차권 (이지은, 말소 예정)

- 가압류 (신한은행, 말소 예정)

- 임의경매 (하나은행, 말소 예정)

따라서, 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 관련 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 이지은 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

- 임차인: 이

- 보증금: 105,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2023-01-30

- 확정일자: 2023-01-06

- 배당신고일자: 2024-09-24

- 대항력: 없음

이지은 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 105,000,000원에 대한 우선변제권 행사 가능성이 낮아 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 우만1동 행정복지센터가 소재하여 기본적인 행정 편의 시설 접근성이 있습니다. 주변의 상업 시설 이용 또한 가능하나, 집합건물 내 근린생활시설이 일부 포함된 것으로 보아 건물 내 상가 이용이 편리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물대장상 본 건물은 2017년 9월 20일 사용승인된 6층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다. 내외벽은 석재붙임 마감, 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시입니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 및 오수 처리 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용상태

본건은 집합건물로서, 가격 시점 현재 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다. 본건 507호는 도시형생활주택으로 사용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유를 파악할 필요가 있습니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 임차인이 존재하나 대항력은 없으나, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임대차 관계를 재확인하는 것이 중요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 관련 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 재매각 물건이라는 점과 높은 채권 총액은 주의가 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 평가된 점은 투자 기회로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 수원시 팔달구 핵심 주거 지역 내 위치

- 2017년 준공된 비교적 신축 건물

- 편리한 교통 및 생활 환경

- 임차인 대항력 없음으로 인한 명도 부담 감소

- 최근 시세 분석 대비 감정가 저평가 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원입니다. 최근 주변 유사 물건의 거래 사례 분석 결과, 단위 면적당 약 755만원의 시세가 형성되어 있으며, 이를 기준으로 환산 시 본건의 시장 가치는 약 183,842,500원에 이를 것으로 추정됩니다. 재매각 물건으로 유찰가격을 고려한 신중한 접근이 필요하나, 시세 대비 저평가된 감정가를 고려할 때, 160,000,000원에서 175,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.