나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50550 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 4층425호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며,
본건 일대는 업무시설 및 상업시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 인근에 각급학교, 대학병원, 공원, 상가 등의 각종 생활편의시설이 소재하여 제반주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 소재하여 일반 대중교통편익은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 중 제4층 제425호로서,(사용승인일:2021.02.01.)
외벽: 강화유리 붙임 및 대리석 붙임 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등.
창호: 시스템 창호.
바닥: 강화마루 및 타일깔기 등.

이용상태

원룸형(방, 거실, 주방, 욕실 등) 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배설 설비 되어 있으며, 지역난방에 의한 중앙공급식 난방, 시스템 에어컨설비에 개별냉방으로 되어 있으며, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승용승강기3대, 상가용승강기2대, 보안설비, 방송설비, 공기순환설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차선도로와 접하며, 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.06.11. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경50550 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 4층425호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6100만원

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

토지지분: 6.68㎡ (약 2.02평)

건물면적: 30.33㎡ (약 9.18평)

건물지분: 30.33㎡ (약 9.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제4층 제425호

사용승인일: 2021.02.01.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 각급 학교, 대학병원, 공원, 상가 등의 각종 생활 편의시설이 소재하여 제반 주위 환경은 대체로 양호합니다.

* 교통: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천세무서장의 압류(갑6) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 접수일자 2023-11-16의 주택도시보증공사 강제경매(갑7)가 말소기준권리보다 늦으므로, 해당 경매개시결정 및 그 이전의 권리인 주택임차권(을1) 등이 말소될 것으로 예상됩니다. 또한, 인천세무서장의 압류(갑6)와 주식회사 건우신공의 신탁등기말소(갑4), 조영찬씨의 소유권이전(갑5) 등도 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용은 파악되지 않았습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 1억 7680만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기부 을1은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.)

* 참고 사항: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 11일 제출된 대항력 포기 확약서에 따라, 매각으로 인해 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 것으로 확인됩니다. 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 주식회사건우신공 (3번 신탁등기 말소)

* 갑5: 조영찬 (소유권이전, 매매 금176,833,000원)

* 을1: 김영동 (주택임차권, 금176,800,000원, 말소)

* 갑6: 인천세무서장 (압류, 말소기준권리)

* 갑7: 주택도시보증공사 (강제경매, 188,823,460원, 말소)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 수원시 권선구 금곡동 1118-4번지는 호매실지구 내에 속하며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등의 건축이 가능한 지역입니다.

* 주변 상업 및 업무시설: 금곡동행정복지센터가 인근에 있고, 다양한 상업시설과 업무시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 생활편의시설 접근성: 각종 생활편의시설이 풍부하여 주거 및 업무 목적 모두 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 각급 학교, 대학병원, 공원, 대형 상가 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 주변 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

* 건물 설비: 철근콘크리트 구조로, 사용승인일 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 위생 및 급배수 설비, 지역난방, 시스템 에어컨, 화재탐지설비, 스프링클러, 승용 및 상가용 승강기, 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서가 제출되어 임차인 보증금 인수 부담은 해소되었으나, 관련 절차 및 공사의 성격상 추후 발생할 수 있는 사소한 행정적 문제에 대한 주의가 필요합니다.

* 감정가 대비 높은 임차인 초기 보증금: 임차인의 초기 보증금(1억 7680만원)이 감정가(1억 6100만원)보다 높았으나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 시장 변동성: 최근 오피스텔 시장의 전반적인 가격 변동 추이를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 수원시 권선구 금곡동의 역세권 및 생활 편의시설이 풍부한 지역에 위치하고 있습니다. 또한, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 최근 실거래가 추이를 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 건축으로 내부 상태가 양호하며, 관리 용이성이 높습니다.

* 준수한 입지 및 교통: 업무, 상업, 주거 시설이 혼재된 지역으로 배후수요가 풍부하며, 교통망 접근성이 좋습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 임차보증금 인수 위험이 없습니다.

* 소형 면적: 30.33㎡의 전용면적은 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 사무용으로 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 36-37㎡)의 오피스텔이 2025년 상반기에는 1억 8500만원, 2026년 5월에는 1억 6000만원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건의 전용면적은 30.33㎡로, 최신 거래가인 36.76㎡ 기준 1억 6000만원의 거래가를 적용 시 ㎡당 약 435만원 수준임을 고려할 때, 본건의 경우 ㎡당 약 435만원에서 499만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건(30.33㎡)의 예상 시세는 약 1억 3200만원에서 1억 5100만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 1억 6100만원으로 책정되어 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 최신 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려할 때, 시장 상황을 면밀히 분석하여 1억 5000만원에서 1억 6000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.