나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64502 [8] 서울특별시 성동구 용답동 13-3 엘케이플레이스9차 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철5호선 "답십리역" 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설 및 다세대주택(엘케이플레이스9차)으로, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대 임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 북동측 인근에 지하철5호선 답십리역이 소재하고 북동측 인근으로 지나는 천호대로변에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

본건 건물은 2024.8.30 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물로(근린생활시설 및 다세대주낵 8세대) 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 하아샷시 창호 등 임

이용상태

"기호 1. 가 - 6.가, 8.가, 9.가"는 다세대주택으로 이용중이며, "기호 10.가"는 근린생활시설/소매점으로 외관상 현재 공실상태로 보임(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

위생급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 및 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택(8세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 8미터 내외, 남동측으로 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하)
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64502 (8)

* 소재지: 서울특별시 성동구 용답동 13-3 엘케이플레이스9차 5층 501호

* 용도: 다세대주택 (근린생활시설 포함)

* 건물 사용승인일: 2024년 8월 30일

* 감정가: 648,000,000원

* 건물면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

* 토지지분: 20.00㎡ (약 6.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구룡포수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철 5호선 답십리역 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 답십리역 이용이 편리함. 북동측 약 8미터, 남동측 약 4미터의 포장도로에 접해 있음. 천호대로변 버스정류장 인접.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하).

* 제한사항: 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 4일 접수된 주식회사 우드랜드자산관리대부의 근저당권 (을1).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 특이사항:

* 별도등기, 공동담보, 유치권이 등기부 및 물건명세서에 기재되어 있음.

* 특히 "토지 별도등기 있음"은 주의가 요망됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임 정보 부재.

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 엘케이플레이스9차는 2024년 8월 사용승인된 신축 건물로, 근린생활시설과 다세대주택(8세대)으로 구성됨. 본건은 5층 501호로 다세대주택으로 이용 중.

* 주변 시세:

* 최근 거래 사례(2026년 4월~7월)를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 면적(15.3㎡ ~ 19.88㎡) 기준 실거래가는 5억 3천만원 ~ 5억 7천6백만원 선으로 파악됨.

* 평균 거래 면적당 가격은 약 2,766만원/㎡ ~ 3,464만원/㎡ 분포.

* 본건 감정가: 648,000,000원 (약 2,287만원/㎡).

* 분석: 본건은 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 주변 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있으나, 이는 권리관계의 복잡성이나 감정평가 시점의 차이 등으로 인한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위 주택지대 내 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 건축물 부대시설: 위생급배수, 도시가스, 화재탐지, 스프링쿨러, 승강기, 주차장 시설 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기 및 유치권: 등기부등본 및 물건명세서 상 "별도등기", "유치권"이 명시되어 있어, 매수인이 인수하거나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 매우 높음. 특히 토지 별도등기는 반드시 확인 필요.

* 미상 임대차 정보: 임대관계가 미상이며 보증금/차임이 확인되지 않아, 잠재적인 점유자 또는 권리 주장이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 사용승인이 2024년으로 매우 신축인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호함.

* 하지만 "별도등기" 및 "유치권" 등 명확히 확인되지 않은 권리 관계가 존재하여, 명확한 법률 검토 없이는 상당한 위험 부담이 예상됨.

* 감정가 대비 시세가 상대적으로 낮아 보이는 점은 기회 요인이 될 수 있으나, 잠재적 리스크 해소에 드는 비용과 노력을 반드시 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 보수 부담이 적음.

* 답십리역 역세권 및 주요 도로 접근성이 우수함.

* 권리관계 분석 및 리스크 해소 가능 시, 시세 차익 기대 가능.

* 보증금 미인수 임차인으로 잔금 납부 후 명도가 용이할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 648,000,000원이며, 주변 시세는 5억 3천만원 ~ 5억 7천6백만원 선으로 파악됨.

* "별도등기" 및 "유치권" 등 명확히 해소되지 않은 중대한 권리 위험이 존재하므로, 이에 대한 충분한 조사와 함께 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가 648,000,000원을 기준으로, 위험 부담을 반영하여 약 85% 수준인 550,000,000원을 예상 입찰가로 제시함. (이는 권리관계 명확화 및 법률 전문가 상담 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.