나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64502 [4] 서울특별시 성동구 용답동 OOOO OOOOOOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철5호선 "답십리역" 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설 및 다세대주택(엘케이플레이스9차)으로, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대 임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 북동측 인근에 지하철5호선 답십리역이 소재하고 북동측 인근으로 지나는 천호대로변에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

본건 건물은 2024.8.30 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물로(근린생활시설 및 다세대주낵 8세대) 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 하아샷시 창호 등 임

이용상태

"기호 1. 가 - 6.가, 8.가, 9.가"는 다세대주택으로 이용중이며, "기호 10.가"는 근린생활시설/소매점으로 외관상 현재 공실상태로 보임(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

위생급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 및 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택(8세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 8미터 내외, 남동측으로 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하)
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 성동구 용답동 13-3번지 소재 엘케이플레이스9차 4층 401호 다세대주택 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64502 (4)

* 소재지: 서울특별시 성동구 용답동 13-3 엘케이플레이스9차 4층 401호

* 용도: 다세대주택 (근린생활시설 겸용)

* 토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

* 건물면적 (전용면적): 23.15㎡ (약 7.00평)

* 감정가: 505,000,000원 (5억 5백만원)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 용답동 소재, 지하철 5호선 "답십리역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 답십리역이 소재하고, 북동측 천호대로변 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 4일 접수된 주식회사우드랜드자산관리대부의 근저당권(을1)이 본건 경매의 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: 토지 별도등기 있음. 이는 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존재할 수 있음을 의미하므로, 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 현재 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 외 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 조사와 확인이 필수적입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사더블에이치씨엔디 (2024.10.04)

* 근저당: 주식회사우드랜드자산관리대부 (2024.10.04, 2,280,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 이양희 (2024.11.06, 매매)

* 임의경매: 구룡포수산업협동조합 (2024.12.12, 1,925,615,155원) - 본건 경매 개시

* 추가 근저당 관련 설정: 웰컴저축은행주식회사, 김수양 (총 2,280,000,000원)

* 등기부채권 총액: 2,280,000,000원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 근린생활시설과 다세대주택 8세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 상권: 주로 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 건물 현황: 2024년 8월 30일에 사용승인된 신축 건물입니다.

* 시설 이용 현황: 기호 10.가 (근린생활시설/소매점)는 외관상 현재 공실 상태로 파악되며, 이는 건물 전체의 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 전유부 401호는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 답십리역이 인접해 있으며, 다양한 노선의 버스가 운행되어 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 환경: 비교적 조용한 기존 주택지대에 위치하며, 신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 좋아 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 토지에 대한 별도의 등기 존재는 예상치 못한 법적 문제나 추가 부담을 야기할 수 있으므로, 상세한 권리 관계 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 유치권: 정보상 '유치권'이 명시되어 있으나, 실제 유치권의 성립 여부, 범위, 인수 조건 등에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 본 건의 감정가 505,000,000원과 최근 거래된 유사 물건들의 시세(53,000,000원 ~ 57,600,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가의 적정성 문제이거나, 시장에서 해당 가격으로 거래가 이루어지지 않을 가능성을 시사합니다. 이로 인한 가격 하락 위험에 유의해야 합니다.

* 공실 위험: 건물 내 근린생활시설이 현재 공실 상태이므로, 건물 전체의 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성동구 용답동에 위치한 신축 다세대주택(엘케이플레이스9차) 4층 401호로, 지하철 5호선 답십리역을 이용하기 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2024년 8월 사용승인을 받은 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 토지 별도등기, 유치권, 공동담보 등의 복합적인 권리 관계가 존재하여 경매 절차 진행 시 특별한 주의가 요구됩니다. 특히, 감정가 505,000,000원과 실제 시장 시세(5천만원대) 간의 현저한 가격 차이는 본 건의 최대 리스크 요인으로, 감정평가의 타당성을 면밀히 검토하고, 현장 조사를 통해 권리 관계 및 건물 상태를 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 8월 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축 상태를 유지하고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 답십리역과의 접근성이 좋아 교통 편의성이 높습니다.

* 잠재적 개발 가치: 용답동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발이 예상되는 지역으로, 장기적인 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 취득 가능성: 만약 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 추후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적(23.15㎡) 기준, 최근 유사 물건의 거래 시세는 약 53,000,000원에서 57,600,000원 사이로 파악됩니다.

제공된 정보 상, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 이러한 시장 시세를 바탕으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 본 건의 감정가 505,000,000원은 시장 시세와 큰 차이를 보이므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 감정평가서의 상세 내용을 면밀히 검토하고, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 권리관계 상의 위험 요소(토지 별도등기, 유치권 등)를 종합적으로 판단해야 합니다.

리스크 요소를 감안하고 보수적으로 접근할 경우, 현재 파악된 시장 시세 범위를 고려하여 55,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 본 금액은 제공된 정보 및 시장 데이터를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.