나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64502 [7] 서울특별시 성동구 용답동 OOOO OOOOOOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철5호선 "답십리역" 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설 및 다세대주택(엘케이플레이스9차)으로, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대 임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 북동측 인근에 지하철5호선 답십리역이 소재하고 북동측 인근으로 지나는 천호대로변에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

본건 건물은 2024.8.30 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물로(근린생활시설 및 다세대주낵 8세대) 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 하아샷시 창호 등 임

이용상태

"기호 1. 가 - 6.가, 8.가, 9.가"는 다세대주택으로 이용중이며, "기호 10.가"는 근린생활시설/소매점으로 외관상 현재 공실상태로 보임(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

위생급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 및 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택(8세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 8미터 내외, 남동측으로 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하)
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64502 (7)

* 소재지: 서울특별시 성동구 용답동 13-3 엘케이플레이스9차 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 628,000,000원

* 토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

* 토지지분: 19㎡

* 건물면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

* 건물지분: 28.79㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2024년 08월 30일

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철 5호선 "답십리역" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 답십리역이 소재하고 있습니다. 북동측 인근을 지나는 천호대로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 답십리역 5호선 출구에서 도보로 이동 가능한 것으로 파악됩니다.

* 주변 환경: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 04일 접수된 주식회사우드랜드자산관리대부의 근저당권입니다.

* 주요 권리 현황:

* 을구 1번: 주식회사우드랜드자산관리대부 근저당 (말소기준권리)

* 을구 1-2: 웰컴저축은행주식회사 1번근저당권부채권근질권설정

* 을구 1-3: 김수양 1번근저당권부채권근질권설정

* 갑구 3번: 구룡포수산업협동조합 임의경매개시결정 (2024타경64502)

* 소멸 예정 권리: 상기 을구 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 특이사항:

* 공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다.

* 별도등기: 토지에 별도등기가 존재하는 것으로 기재되어 있어, 정확한 내용은 현장 조사 및 등기사항 전부증명서 확인이 필요합니다.

* 유치권: 보고서에 유치권이 명시되어 있어, 해당 유치권의 성립 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 인수해야 하는 채무가 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 보증금 및 월세 등의 계약 내용과 대항력 유무를 면밀히 조사해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 실제 임차인이 존재할 경우 명도 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 현황: 본건이 위치한 용답동 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합지역입니다.

* 시세 동향: 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 04월 03일 거래: 전용면적 19.88㎡, 3층, 55,000,000원

* 2026년 04월 07일 거래: 전용면적 15.3㎡, 5층, 53,000,000원

* 2026년 07월 01일 거래: 전용면적 19.25㎡, 2층, 57,600,000원

최근 거래된 물건들은 모두 2023년 또는 2026년 건축된 신축급 다세대주택이며, 전용면적은 15.3~19.88㎡ 수준으로 본건(28.79㎡)보다 작습니다. 거래가는 5300만원에서 5760만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 분석: 본건의 감정가(62,800,000원)는 유사 면적 및 규모의 최근 거래가 상단(57,600,000원)보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 이는 건물의 신축 연도, 층수, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 답십리역 인근 지역은 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 병원, 마트, 상업시설 등이 위치하고 있어 거주에 편리합니다.

* 교육시설: 지역 내 초등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

* 건물 내 시설: 건물에는 위생급배수설비, 도시가스, 화재탐지, 스프링쿨러, 승강기, 주차시설 등이 완비되어 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 답십리역을 이용할 수 있으며, 주요 도로 인접으로 차량 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 본건은 유치권이 존재한다고 명시되어 있어, 이에 대한 정확한 사실 관계 확인 및 법적 검토가 반드시 필요합니다. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 할 채무가 될 수 있으며, 이는 상당한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 별도등기: 토지에 별도등기가 있다는 점은 토지의 소유권 또는 권리관계가 건물 자체의 등기부와 별도로 존재하거나 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 이는 향후 재산권 행사나 활용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 2,280,000,000원에 달하여, 경매 절차 진행 과정에서 채권자들의 권리 행사나 이해관계 조정이 복잡할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 유사 면적의 거래가 대비 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 점은 잠재적인 시세 하락 위험 또는 권리 관계에 따른 가치 하락을 반영한 것일 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 추가 정보 탐색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 8월 사용 승인된 비교적 신축 건물 내 다세대주택으로, 답십리역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 최신 거래 사례들의 시세가 5.3억~5.76억 원 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 면적(28.79㎡)을 고려할 때 잠재적 가치는 더 높을 수 있습니다. 그러나 보고서에 명시된 유치권 및 토지 별도등기 등의 권리 관계상 위험 요소가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 높은 채권 총액 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 8월 사용 승인된 신축급 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 가능하며 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 답십리역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 직주근접성이 우수합니다.

* 주변 개발 잠재력: 용답동 일대의 지속적인 도시 개발 및 재개발 가능성은 향후 시세 상승의 여지를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 628,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적(15.3~19.88㎡)의 다세대주택 거래가가 530,000,000원에서 576,000,000원 사이임을 감안할 때, 본건은 전용면적(28.79㎡)이 더 넓음에도 불구하고 감정가가 상위 거래가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

특히, 보고서에 명시된 유치권과 토지 별도등기는 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하고, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가 수준인 6.3억 원 전후로 제안합니다. 다만, 해당 물건에 대한 권리 관계(유치권, 별도등기)의 명확한 해소 및 인수 여부에 따라 입찰가 결정이 크게 달라질 수 있습니다. 권리 관계가 명확하게 정리되고 인수 부담이 없을 경우, 시장 가치에 따라 6.5억 원 이상으로 상향 조정하는 것도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.