나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64502 [1] 서울특별시 성동구 용답동 OOOO OOOOOOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철5호선 "답십리역" 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설 및 다세대주택(엘케이플레이스9차)으로, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대 임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 북동측 인근에 지하철5호선 답십리역이 소재하고 북동측 인근으로 지나는 천호대로변에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

본건 건물은 2024.8.30 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물로(근린생활시설 및 다세대주낵 8세대) 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 하아샷시 창호 등 임

이용상태

"기호 1. 가 - 6.가, 8.가, 9.가"는 다세대주택으로 이용중이며, "기호 10.가"는 근린생활시설/소매점으로 외관상 현재 공실상태로 보임(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

위생급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 및 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택(8세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 8미터 내외, 남동측으로 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하)
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

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1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

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1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64502 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 용답동 13-3 엘케이플레이스9차 2층 202호

* 건물용도: 다세대주택 (근린생활시설 포함)

* 감정가: 6억 1,600만원

* 토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

* 건물면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상6층 (2024년 8월 30일 사용승인)

* 세대수: 총 8세대 (본건 202호)

* 토지별도등기: 있음

2. 입지조건

* 위치: 지하철 5호선 답십리역 남동측 인근에 위치

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대

* 교통: 차량 접근 가능하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 답십리역 소재, 천호대로변 버스정류장 이용 편리. 교통상황은 무난한 편

* 토지형상: 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지

* 도로상태: 북동측 약 8미터 내외, 남동측 약 4미터 내외의 포장도로와 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

* 임차인 현황: 조사된 임차내역 없음. 인수 보증금 합계 0원

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사더블에이치씨엔디 (2024.10.04)

* 소유권 이전: 이영옥 (2025.01.15, 매매) - 현 소유자

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 2024.10.04, 주식회사우드랜드자산관리대부)

* 기타 말소 사항: 근저당 (2024.10.04), 임의경매 (2024.12.12), 압류 (2024.12.31), 근질권 (2025.05.30, 2025.06.27) 등 경매 신청 관련 제반 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정

* 특이사항: 공동담보, 별도등기, 유치권 (토지 별도등기 있음 확인됨. 유치권의 존재 여부는 추가적인 면밀한 조사가 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 인수할 권리: 없음 (단, 유치권은 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어 주의 필요)

4. 상권분석

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 물댄동산 (2023년 준공): 2026년 4월 3일, 5억 5,000만원 (전용 19.88㎡)

* 청계리버빌6차 (2023년 준공): 2026년 4월 7일, 5억 3,000만원 (전용 15.3㎡)

* ovreTheNanum (2026년 준공): 2026년 7월 1일, 5억 7,600만원 (전용 19.25㎡)

* 감정가 비교: 본건 감정가(6억 1,600만원)는 최근 실거래가 평균(약 5억 5,200만원) 대비 다소 높은 수준임.

* 건물 특성: 엘케이플레이스9차(본건 건물)는 2024년 8월 사용승인된 신축 건물로, 신축 프리미엄을 고려하면 감정가는 합리적인 범위로 판단될 수 있으나, 주변 유사 신축 건물의 실거래가 추이를 면밀히 참고해야 함.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 답십리역 도보 이용 가능

* 주거환경: 기존의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역

* 편의시설: 상세 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역 내 편의시설 이용 가능할 것으로 예상

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 토지에 별도 등기가 존재하여 권리 관계를 복잡하게 할 수 있으므로, 등기부등본을 통한 구체적인 내용 확인이 필수적

* 유치권: 특수물건정보에 유치권이 언급되어 있으나, 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 보임. 유치권이 실제로 존재하며 인수 부담이 발생할 경우, 이는 상당한 리스크 요인이 될 수 있어 조사 및 확인이 반드시 필요함.

* 신축 건물 하자: 2024년 8월에 사용 승인된 신축 건물로, 하자 발생 가능성 및 하자보수 책임 관련 이슈 발생 여부를 고려해야 함

* 건물 일부 공실: 10.가 호실(근린생활시설/소매점)이 현재 공실 상태인 점은 건물 전체의 수익성 및 관리 측면에서 고려할 사항임

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 성동구 용답동에 위치한 신축 다세대주택으로, 역세권 입지와 신축이라는 장점을 가지고 있음.

* 권리분석상 특이사항으로 유치권과 토지 별도등기가 존재하나, 임차인 현황은 명확하여 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 하지만 유치권의 실제 존재 여부 및 인수 부담, 토지 별도등기의 구체적인 내용에 대한 면밀한 조사 및 확인이 필수적으로 요구됨.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 신축임을 감안하면 평가될 수 있는 수준임.

8. 투자 포인트

* 신축 소형 다세대주택: 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 있는 지역에서 신축 소형 주택은 투자 매력도가 높을 수 있음

* 역세권 입지: 지하철 5호선 답십리역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리

* 관리 용이성: 소형 면적 및 신축 건물로 인해 유지보수 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상

9. 예상 입찰가

* 감정가: 6억 1,600만원

* 주변 실거래가 평균: 약 5억 5,200만원

* 신축 프리미엄 및 권리상의 리스크(유치권, 토지별도등기)를 종합적으로 고려 시, 보수적인 접근이 필요함.

* 현장 조사 및 권리 관계(특히 유치권, 토지별도등기) 명확화 후 최종 입찰가 결정 권고.

* 예상 입찰가 범위: 5억 6,000만원 ~ 6억 1,000만원 (본 건의 정확한 가치는 심층적인 조사 후 결정되어야 함)

* 주변 혐오시설 조사: 본건 소재지 및 답십리역 주변에 대한 예비 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.