나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61435 [1] 서울특별시 송파구 문정동 65-1 어울림하우스 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61435 [1] 서울특별시 송파구 문정동 65-1 어울림하우스 5층 501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경61435
• 주소: 서울특별시 송파구 송파대로18길 16-6, 5층 501호 (문정동,어울림하우스)
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매4계 2024타경61435 | 소재지: 서울특별시 송파구 송파대로18길 16-6, 5층 501호 (문정동,어울림하우스) | 감정가: 248,132,000원 | 최저가: 248,132,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경61435 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61435 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 65-1 어울림하우스 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 248,132,000원

토지면적: 12.55㎡ (약 3.8평)

토지 지분율: 1255

건물면적: 18.98㎡ (약 5.7평)

건물 지분율: 1898

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 한OOOOOOOOOO

채무자: 임OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, 주변으로는 문정고등학교가 위치하고 있습니다. 인근에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 송파구 문정동 지역은 지하철역과 학교가 인접해 있어 주거 환경으로서 가치가 높다고 평가됩니다.

1.1. 3. 권리분석

본 경매물건은 몇 가지 권리상 특이사항을 포함하고 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

우선, 임동민은 2025년 10월 26일 공사대금 248,198,545원을 이유로 유치권을 신고하였습니다. 그러나 채무자인 임승열은 2025년 11월 1일, 임동민이 자신의 아들이며 채무 관계나 유치권이 존재하지 않는다는 취지의 서면을 제출하여 유치권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이 부분에 대한 법적 판단이 필요하며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 구체적으로, 501호에 연결된 제시외 건물(건축물대장상 55㎡, 실측 58.96㎡)과 옥탑층의 제시외 건물(건축물대장상 22㎡, 실측 34.84㎡) 등이 위반 내용에 포함됩니다. 다만, 옥탑층의 제시외 건물은 501호와 구조상, 이용상 독립된 주택(현관문 표지상 601호)으로 판단되어 매각 대상에서 제외됩니다. 5층 소재 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 이와 관련된 이행강제금 등의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

본건은 법정지상권 성립 가능성도 특이사항으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 감정평가서 원문 확인이 필요합니다.

1.1. 4. 상권분석

본건이 위치한 문정동 지역은 송파구 내에서도 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 인근에 문정고등학교가 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 지하철 8호선 문정역이 비교적 인접해 있어 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있습니다. 다만, 본건 자체의 면적이 협소하여 대규모 상업시설보다는 소규모 점포나 주거용으로의 활용성이 더 높을 것으로 판단됩니다.

1.1. 5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치한 다세대주택으로, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 석재타일, 치장벽돌 등으로 마감되었고, 창호는 PVC 샤시로 시공되었습니다.

주변으로는 다세대, 단독주택, 근린생활시설 등이 주로 소재하며, 도시지역 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제2구역 등 관련 법규의 적용을 받고 있어 향후 건축이나 이용에 있어 일부 제한사항이 있을 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.1. 6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.

첫째, 유치권 성립 여부의 불분명함입니다. 채무자의 주장대로 유치권이 성립되지 않는다면 문제가 없으나, 만약 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수하거나 변제해야 할 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

둘째, 위반건축물 등재 사실입니다. 건축물대장에 위반건축물로 등재된 부분은 시정 명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 이는 지속적인 관리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 매각에 포함되는 제시외 건물에 대한 이행강제금 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

셋째, 내부 상태 미확인입니다. 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 내부 상태나 수리 필요 여부를 파악하기 어렵습니다. 외부 목측 및 인근 주민 탐문으로 추정된 내부 구조이므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

넷째, 옥탑층 제시외 건물이 매각 제외되어 있습니다. 이는 건물 전체 이용에 대한 독립적인 판단이 필요함을 시사합니다.

1.1. 7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 문정역 및 문정고등학교 인근에 위치하여 생활 편의성이 있습니다. 그러나 유치권 성립 여부의 불확실성, 위반건축물 등재로 인한 잠재적 부담, 그리고 내부 상태 미확인 등 여러 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 낙찰 후 이러한 권리 및 위반 사항에 대한 명확한 법적 검토와 현실적인 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.1. 8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 저평가 가능성입니다. 유치권 및 위반건축물 등의 리스크로 인해 경매가 진행되는 만큼, 이러한 문제점을 해결할 수 있는 능력이나 여력이 있는 투자자에게는 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 입지적 가치입니다. 송파구 문정동은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 지하철역과 학교가 인접해 있어 주거 환경으로서의 가치가 높습니다.

셋째, 명확한 권리 분석 후 접근 시 잠재적 수익 창출 가능성입니다. 만약 유치권 문제가 원만히 해결되고 위반건축물 관련 부담이 크지 않다면, 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 면적이 협소하여 투자 목적 및 활용 방안에 대한 구체적인 계획이 필요합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계