나이스옥션 법원경매 성남 2022타경54585 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 304-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누 · 평가일 2022.06.13

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트 경량철판슬라브지붕 2층건 단독주택으로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후면 "지적 및 건물개황도"참고)

설비내역

위생 및 급배수설비 및 난방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 사용승인을 받지 않은 건물임.
2. 건물만에 대한 매각임
3. 재매각임. 특별매각조건으로 재매각에 따른 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
4. 채권자는 2025. 3. 27. 자로 관습상의 법정지상권 부존재 판단 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거를 명하는 확정판결[서울중앙지방법원 2021가단5081956(본소) 소유권말소등기, 2022가단5135980(반소) 토지인도]을 첨부한 경매속행신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 성남지원 2022타경54585 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 304-24

용도: 단독주택

감정가: 204,570,000원

건물면적: 136.38㎡ (약 41.26평)

토지면적: 0㎡ (토지 지분 없음)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물구조 및 현황

구조: 철근콘크리트 경량철판슬라브지붕 2층 단독주택

외벽: 치장벽돌쌓기

내벽: 벽지도배 및 타일붙임

창호: 알루미늄샷시 이중창

이용상태: 단독주택으로 이용중

설비내역: 위생, 급배수, 난방 설비 정상 작동 확인됨

부합물 및 종물: 특이사항 없음

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대관계 미상

1.3. 등기부 요약

토지 등기부: 공유자 지분 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전 기록이 있으나, 본 경매 물건은 건물만 매각 대상임.

건물 등기부: 소유권 보존 후, 가압류 및 강제경매 개시결정(본건)이 등기되었으나, 말소 예정인 권리들이 다수 존재함.

1.4. 주요사항

사용승인을 받지 않은 건물임.

본 건은 재매각 물건으로, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

채권자는 법정지상권 부존재 및 건물철거를 명하는 확정판결(서울중앙지방법원 2021가단5081956(본소), 2022가단5135980(반소))을 첨부하여 경매 속행을 신청함.

2. 입지조건

2.1. 지역정보

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 장심리에 위치하며, 주변은 주로 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임. 곤지암읍 중심지와는 다소 거리가 있으나, 차량 이용 시 접근 가능함.

2.2. 교통

주변 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 주로 자가용 이용이 편리한 지역임. 인근에 버스 정류장이 있을 수 있으나, 배차 간격 및 노선은 확인 필요.

2.3. 주변시설

단독주택 밀집 지역 또는 전원 주택 단지와 인접할 가능성이 있으며, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 곤지암읍 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됨.

2.4. 혐오시설

주변 반경 내 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 경매 물건의 정확한 위치 확인 후 주변 환경을 직접 답사하여 확인하는 것이 필수적임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 라

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-15

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으나, 전입일자 기준으로 대항력을 갖춘 임차인이 존재함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.2. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2022.03.31 접수된 라윤수 명의의 가압류(수원지방법원 2022카단60459)임. 본 건 강제경매(2022타경54585) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 법정지상권 관련하여 별도 확인 필요.

3.4. 법정지상권 및 건물 철거 관련

본건은 '법정지상권', '공동담보' 등의 특수물건 정보를 포함하고 있음. 그러나 채권자는 법정지상권 부존재 및 건물철거를 명하는 확정판결을 받았으므로, 건물 소유권자가 토지 소유자에게 토지 사용료를 지급하거나 건물을 철거해야 하는 상황이 발생할 수 있음. 확정판결 내용에 따라 법정지상권은 성립되지 않을 가능성이 높음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 곤지암읍 장심리 지역은 택지 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역일 수 있으나, 현재로서는 전원생활 또는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역일 가능성이 높음.

4.2. 시장 동향

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 주거 형태의 매매 및 임대 시세에 대한 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않아 정확한 시장 분석은 어려움. 다만, 최근 부동산 시장 전반의 거래량 및 가격 변동 추이를 고려할 때, 본 건의 감정가 대비 적정 입찰가를 산정해야 함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 이용 시 수도권 주요 지역으로의 접근성은 양호할 수 있으나, 대중교통 이용 및 도보 생활권 내 편의시설은 다소 부족할 수 있음.

5.2. 교육 및 의료

인근 지역의 학교 및 병원, 의료 시설에 대한 정보는 제한적임. 곤지암읍 중심지로 이동 시 이용 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 미사용승인

건축물대장상 사용승인을 받지 않은 상태로, 이는 추후 합법적인 용도 변경이나 증축, 매매 등에서 제약을 받을 수 있으며, 이행강제금 부과 대상이 될 수 있음.

6.2. 건물만 매각 및 토지 소유권

토지 지분이 전혀 없는 건물만 매각 대상이므로, 건물 소유자는 토지에 대한 사용권을 확보해야 함. 이는 토지 소유자와의 협의 또는 별도의 법적 절차를 통해 이루어져야 하며, 토지 사용료 발생 또는 강제 철거 위험을 내포함.

6.3. 건물 철거 확정판결

가장 심각한 리스크 요소로, 법원에서 건물 철거를 명하는 확정판결이 존재함. 이는 건물의 가치가 거의 없거나 오히려 철거 비용이 발생할 수 있음을 시사함.

6.4. 재매각 및 법정지상권 관련 복잡성

재매각으로 인한 보증금 부담 증가와 함께, 과거 존재 가능성이 제기되었던 법정지상권 문제가 확정판결로 인해 불거진 상황은 투자자에게 큰 위험 요인이 될 수 있음.

6.5. 대항력 있는 임차인

보증금은 없으나 대항력을 갖춘 임차인 라 이 존재하여, 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 사용승인을 받지 않은 건물이며, 토지 지분이 없는 건물만 매각 대상이라는 점, 그리고 가장 결정적으로 건물 철거를 명하는 확정판결이 존재한다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있음. 채권자가 법정지상권 부존재와 건물 철거를 명하는 확정판결을 근거로 경매를 속행하는 상황이므로, 낙찰자는 철거 비용 발생 또는 토지 소유자와의 복잡한 협상에 직면할 가능성이 높음. 감정가는 건물 자체의 가치를 반영했을 수 있으나, 확정판결로 인한 건물 철거 위험을 고려할 때, 본 건의 실제 가치는 매우 낮거나 마이너스일 수 있음.

8. 투자 포인트

극히 제한적이나, 만약 토지 소유자와의 협의를 통해 철거 부담 없이 저렴하게 건물을 취득할 수 있거나, 혹은 철거 후 토지를 활용할 수 있는 특별한 계획이 있는 투자자에게는 매우 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음. 그러나 이는 극히 높은 위험 감수와 추가적인 법률 검토를 필요로 함.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 철거 확정판결이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 일반적인 경매 투자 접근으로는 부적합함. 감정가 204,570,000원을 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

철거 비용, 법적 분쟁 비용, 토지 사용 관련 비용 등을 고려할 때, 본 건의 낙찰가는 현저히 낮아야 합니다. 실질적인 가치는 건물 철거 비용, 잔존 가치, 토지 사용권 확보 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외하고 계산할 필요는 없습니다.

매우 보수적인 접근으로, 철거 위험을 감안하여 감정가의 30~50% 수준 (약 6천만원 ~ 1억원 내외) 에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 추후 발생할 수 있는 철거 비용, 명도 비용, 토지 관련 법적 문제 해결 비용 등을 감안한 최소한의 예상 범위이며, 실제 입찰가는 투자자의 위험 감수 능력 및 법률 전문가의 추가 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

주의 : 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 것이며, 확정 판결 내용, 현장 답사 결과, 법률 전문가의 자문을 통해 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.