나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12775 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2020년 7월 7일) 외벽: 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<화곡동 350-17, 350-56 공히> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구 역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12775 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제504호

건물명: 까사지오

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 2020년 7월 7일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 504호

면적

토지면적: 10.30㎡ (약 3.12평)

토지지분: 10.30㎡ (약 3.12평)

건물면적 (전용면적): 16.26㎡ (약 4.92평)

건물지분: 16.26㎡ (약 4.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가

감정가: 161,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 2,5호선 "까치산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 주변 시세 분석 (인근 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석)

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물(2019년식, 19.98㎡)은 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래됨. 해당 거래의 단위면적당 가격은 약 1081만원/㎡임.

본건의 감정가는 16.26㎡ 기준 161,000,000원으로, 단위면적당 가격은 약 990만원/㎡임.

이는 인근 유사 신축 건물 거래가 대비 다소 낮은 수준으로, 가격 경쟁력이 있는 것으로 판단됨.

다만, 타 거래 사례(1986년, 2002년식 다세대)는 건축 연도가 오래되고 면적이 넓은 경우 단위면적당 가격이 400~426만원/㎡ 수준으로, 건물 연식 및 면적에 따른 시세 편차가 큰 점을 유의해야 함.

2.5. 혐오시설 여부

내부 확인 결과, 주변 반경 내 통상적인 지도 서비스 상에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

다만, 토지이용계획상 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 해당하므로, 이는 간접적인 환경 영향 요소로 고려될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 등 특이 권리사항 없음)

말소기준권리: 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3).

3.2. 말소되는 권리

등기부 요약상 모든 권리(소유권보존, 공유자지분 이전, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

특히, 을1 (주택임차권, 김연지)은 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분류됨.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 229,000,000원, 차임 0원.

전입/확정일자: 2022년 2월 21일 / 2022년 2월 11일.

배당신고일자: 2024년 2월 26일.

대항력: 없음.

특이사항: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 반환을 주장할 수 없음.

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 1,079,000,000원임. (주택도시보증공사 가압류 850,000,000원 + 강제경매 229,000,000원 등)

이는 감정가를 상당히 초과하는 금액으로, 경매 절차상 잉여 배당이 없을 가능성이 높으나, 매수인이 인수하는 권리 부담은 없음.

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건은 2020년 준공된 까사지오 건물 내 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 6층 중 5층에 위치함.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인 후 약 6년 경과.

내부에는 위생, 급배수, 소방, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

4.2. 입지 및 주변 상권

까치산역 역세권에 위치하여 주변에 주거 밀집 지역 및 소규모 근린생활시설이 발달해 있음.

다세대, 다가구 주택이 밀집한 지역 특성상 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

4.3. 면적 대비 가격 경쟁력

본건의 전용면적은 16.26㎡(약 4.92평)으로 매우 협소한 편임.

신축 소형 주택으로서의 가치는 인정되나, 이는 향후 실거주 또는 재임대 시 수요층을 1~2인 가구로 제한하는 요인이 될 수 있음.

감정가 대비 인근 유사 신축 물건의 시세가 높게 형성되어 있어, 가격적인 매리트는 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 2,5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선도 운행 중.

서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설

까치산역 인근으로 기본적인 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용이 용이함.

강서구 지역의 생활 인프라를 공유할 수 있음.

5.3. 건축물 용도 및 규제

본 건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 향후 건축물 신축 또는 증축 시 용도 및 행위 제한을 확인해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 협소한 면적

전용면적 16.26㎡(약 4.92평)은 1인 가구 외에는 실거주에 제약이 따르며, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 매력도가 낮을 수 있음. 이는 추후 되팔거나 임대 시 고려해야 할 부분임.

6.2. 총 채권액 대비 감정가

등기부상의 총 채권액(약 10.79억원)이 감정가(1.61억원)를 훨씬 상회함. 이는 채권자 입장에서는 회수율이 낮을 수 있음을 의미하나, 매수인은 권리를 인수하지 않으므로 직접적인 금전적 부담은 없음. 다만, 이러한 상황은 시장의 평가와 경매가의 괴리가 있음을 시사함.

6.3. 임차인 관련 조건

임차인(주택도시보증공사)의 대항력 없음 및 매각조건상 포기 조항으로 권리상 문제는 없으나, HUG 관련 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 서울 강서구 화곡동 소재 도시형생활주택으로, 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 매수인이 인수할 부담이 없는 깔끔한 권리관계를 가지고 있음. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담도 크지 않을 것으로 예상됨.

감정가는 1.61억원이며, 인근 유사 신축 건물의 거래 시세가 단위면적당 약 1081만원/㎡인 반면, 본건 감정가는 약 990만원/㎡ 수준으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가됨.

그러나 4.92평이라는 매우 작은 전용면적은 투자 및 실거주 시 제한 요소로 작용할 수 있으며, 이는 향후 자산 가치 상승이나 매각 시 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 소형 주택: 까치산역 인근에 위치한 2020년식 신축 건물임.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담이 없음.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 소형 주택 시세 대비 단위면적당 가격 경쟁력이 있음.

* HUG 관련 명도 리스크 최소화: 임차인의 대항력 포기 조건으로 원활한 명도가 예상됨.

9. 예상 입찰가

종합적인 시세 분석 및 물건 특성을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가(161,000,000원) 대비 소폭 상승한 수준으로 예상됨.

인근 신축 유사 물건의 단위면적당 가격(약 1081만원/㎡)을 적용하여 산정한 가치는 약 17,570만원(1081만원/㎡ * 16.26㎡)임.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원 수준으로 판단됨.

(주의: 위 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본 물건에 대한 개별적 판단에 따라 변동될 수 있음)

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