나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34142 [1] 전라남도 나주시 반남면 덕산리 630 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1) : 전라남도 나주시 반남면 덕산리 소재 "평지마을" 내에 위치하고 주변은 단독주택 등이 소재하는 순수농촌지대임. 일련번호 3) : 전라남도 나주시 반남면 신촌리 소재 "신촌마을" 남서측 인근에 위치하고 주변은 임야 등이 소재하는 마을주변야산지대임.

교통상황

일련번호 1) : 본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 3) : 본건 인근까지 차량접근 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재 하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 부정형 평지로서 단독주택부지로 이용중임. 일련번호 3) : 유사사다리형 완경사지로서 자연림, 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 북측, 서측 및 남측으로 세로(가)에 접함. 일련번호 3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 3) : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개( 육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 지상에 제시외건물(부합불 및 종물)이 소재함. ㄱ)파이프조 슬레이트지붕 단층 차양 약 18.4㎡ ㄴ)시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고 약 12.6㎡ ㄷ)시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 변소 약 4.5㎡ ㄴ)시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고 약 22.6㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) : 목조 함석지붕 단층건물로서 외벽 : 몰탈 위 페이팅 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 목재창임.

이용상태

일련번호 2-가) : 단독주택(공가)으로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

별지 「토지감정평가요항표」 참조

공부와의 차이

일련번호 2-가)는 공부상 목조 기와지붕이나 현황 목조 함석지붕이며, 일련번호 2-나), 2-다)는 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 지상소재 수목 및 제시외 건물 매각 포함
-목록2.의 부속건물 광, 축사는 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34142 (1)

소재지: 전라남도 나주시 반남면 덕산리 630

용도: 단독주택

감정가: 29,640,200원

토지면적: 572.00㎡ (약 173.03평)

건물면적: 253.00㎡ (약 76.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 58.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증)

특이사항: -일괄매각. 지상 소재 수목 및 제시외 건물 매각 포함.

-목록2.의 부속건물 광, 축사는 소재불명임.

-건물은 공부상 목조 기와지붕이나 현황 목조 함석지붕임.

작성일: 2026-05-06

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 반남면 덕산리 소재 "평지마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측, 서측 및 남측으로 세로(가)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역\_그밖의 가축), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

나주시 반남면 덕산리 일대는 주로 농경지와 주거지가 혼합된 농촌 지역으로, 단독주택 및 주변 농경지가 주를 이룹니다. 인근에 생활 편의 시설이 풍부하지는 않으며, 대형 마트, 병원 등은 나주 시내로 이동해야 이용 가능합니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 토지 및 건물에는 다수의 가압류 및 채권이 등기되어 있으나, 법원 경매 절차상 말소기준권리(나주축산업협동조합 가압류, 건물 등기부 2001-08-25 접수) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 상속으로 인한 소유권 이전(김민경 외 11명) 및 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시 결정(2025타경34142)이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 토지 175,489,32원, 건물 16,548,932원 수준으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악되어 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌지대에 위치한 단독주택으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의시설은 존재하나, 상권 자체의 활성도는 낮다고 볼 수 있습니다. 전원생활 또는 주말 주택 용도로 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 마을 상점 및 농협 등 기본적인 편의시설이 존재합니다. 대형마트, 병원, 금융기관 등은 차량으로 나주 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건의 학군은 나주 시내 학교를 이용할 가능성이 높으며, 도보 접근 가능한 거리에 초등학교나 중학교는 확인되지 않습니다.

5.3. 의료시설

가장 가까운 종합병원은 나주 시내에 위치하고 있으며, 도보 또는 근거리 대중교통으로 접근하기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

*부합물 및 제시외 건물:* 제시외 건물(차양, 창고, 변소 등) 및 수목은 매각에 포함되나, 일부 부속건물(광, 축사)은 소재불명 상태입니다.

*공부와의 차이:* 건물등기부상 지붕은 기와로 되어 있으나, 현황은 함석지붕으로 차이가 있습니다.

*맹지 가능성:* 토지 감정평가 요항표상 일련번호 3)으로 분류된 토지는 맹지이며, 이 부분이 본건 토지(일련번호 1)와 어떤 연관성이 있는지 추가 확인이 필요합니다. (주소지 상으로는 덕산리 630번지 주택만 명시되어 있음)

*토지이용제한:* 계획관리지역, 자연취락지구와 더불어 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 반남면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 활용성을 가지고 있습니다. 감정가는 29,640,200원으로, 현재 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 건물 연식(1950년 준공)이 오래되었고, 현황과 공부상 차이(지붕), 소재불명 부속건물 등 추가적인 확인 및 보수/수리가 필요할 수 있습니다. 임차인 인수 부담은 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

*합리적인 감정가:* 제시된 감정가가 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

*넓은 토지 면적:* 572㎡(약 173평)의 토지는 단독주택으로서 활용 가치가 높습니다.

*농촌 주거지로서의 가치:* 전원생활, 주말주택 등 농촌 지역의 주거지로서의 수요를 고려할 수 있습니다.

*일괄매각:* 토지와 건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 29,640,200원을 기준으로, 현 시세 및 부동산 시장 상황, 그리고 향후 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 유사 부동산의 매매 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다. 다만, 일반적인 경매 투자 전략과 감정가 수준을 고려했을 때, 30,000,000원에서 40,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 시세 재확인, 그리고 본인의 투자 성향을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.