나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31832 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31832 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118 (반월동) 4층 402호 (구 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21)

용도: 제1종근린생활시설

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 1층, 지상 4층 중 4층

사용승인일: 2021년 04월 21일

1.3. 면적 정보

토지면적: 125.88㎡ (약 38.08평)

토지 지분: 125.8787㎡ (약 38.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 231.60㎡ (약 70.07평)

건물 지분: 231.6㎡ (약 70.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 661,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

도로명 주소는 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118 (반월동)입니다. 주변 교통망에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시지역의 교통 편의성을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획 및 제한상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사강산개발 (2021-05-14)

* 근저당권 (말소기준권리): 전주김제완주축산업협동조합 (2021-05-14, 492,000,000원)

* 근저당권: 김민지 (2022-07-11, 200,000,000원)

* 근저당권: 이성곤 (2022-07-11, 200,000,000원)

* 근저당권: 조윤순 (2022-07-11, 200,000,000원)

* 근저당권: 송미령 (2022-07-11, 200,000,000원)

* 근저당권: 강백한 (2022-07-11, 200,000,000원)

* 근저당권: 김성수 (2022-07-11, 200,000,000원)

* 근저당권: 주식회사티엠지개발 (2023-12-29, 1,000,000,000원)

* 임의경매개시결정: 전주김제완주 (2025-10-23, 399,202,861원)

* 5번근저당권부채권압류: 군산세무서장 (2026-03-16)

* 5번근저당권부채권압류공동담보목록: 군산시 (2026-05-11)

* 등기부채권 총액: 2,692,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정 욱

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-24

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권(2021-05-14)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 정상욱 씨는 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 본 물건은 근린상가 용도로, 주변 주거 지역 및 다른 상업 시설과의 연관성을 통해 상권 가치를 평가할 수 있습니다. 전주 신시가지 상권은 높은 사업체당 연매출을 기록하는 등 활성화된 편이나, 본 물건이 속한 반월동 지역의 구체적인 상권 특성은 추가 조사가 필요합니다.

4.2. 임대 시세

반월동 지역의 부동산 임대 시세는 다양한 형태로 존재하나, 본 물건과 같은 근린상가의 임대료에 대한 구체적인 시세 정보는 제공되지 않았습니다. 주거용 부동산의 경우, 아파트 전세 시세는 1억 초반부터 2억 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 인근 반월주공1단지 정보에 따르면 1500m 이내에 공원은 존재하지 않으나, 여의동 주민센터, 전주여의동우체국, 조촌119안전센터 등 공공시설이 근거리에 위치해 있습니다.

5.2. 혐오시설 여부

전주시 덕진구 인근 지역에 대한 혐오시설 이전 논란은 있으나, 본 물건지 반월동 422-21번지 자체 또는 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

본 물건의 등기부 채권 총액은 2,692,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 및 결과에 따라 본 물건의 매각 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인과의 관계

임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구에 위치한 제1종근린생활시설 용도의 상가 건물입니다. 감정가는 6억 6,100만 원이나, 등기부 채권 총액이 26억 9,200만 원에 달하여 채무 부담이 매우 큰 상태입니다. 임차인은 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다. 주변 상권 및 개발 계획에 대한 추가적인 조사를 통해 물건의 실질적인 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제1종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도에 따른 부담이 적습니다.

* 전주시 덕진구는 인구 유입 및 도시 개발이 꾸준히 이루어지는 지역 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가 661,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 본 물건의 잠재적 가치 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 높은 총 채무액과 공동담보 물건이라는 점을 감안할 때, 시세 대비 할인된 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 구체적인 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.