나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5960 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1559 센텀마티안 101동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 우2동 주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 벡스코역이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 30층 건물(101동) 내 23층 2302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창구조임 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있으며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

우동 1559 : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 도로(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(1974.05.13)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-49호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역((자세한사항은 별도문의 : 건축과))<도시 및 주거환경정비법>, 철도보호지구<철도안전법> 우동 1561 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(1974.05.13)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-49호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역((자세한사항은 별도문의 : 건축과))<도시 및 주거환경정비법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5960 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1559 센텀마티안 101동 23층 2302호

용도: 아파트

감정가: 643,000,000원

토지면적: 29.52㎡ (약 8.93평) - 공유지분

건물면적: 75.50㎡ (약 22.84평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지디스마트대부주식회사

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 우동 소재, 우2동 주민센터 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 30층 건물 중 23층에 위치.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 벡스코역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지: 대체로 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지 위에 건축되었으며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 도로: 단지 내 가로망이 조성되어 있으며 주차 시설이 완비되어 있음.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 준주거지역, 도로(저촉), 소로2류, 중로2류 접합 지역임. 또한 가축사육제한구역, 정비구역, 철도보호지구에 포함되므로, 자세한 내용은 별도 확인 필요.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 소유권보존: 김정년 외 1명 (2022-12-22)

* 근저당권: 부산은행 (187,000,000원, 2022-12-28) - 말소기준권리

* 근저당권: 지디스마트대부주식회사 (588,000,000원, 2023-04-28) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 지디스마트대부주식회사 (587,394,134원, 2025-10-23) - 말소 예정

* 매각으로 인한 권리 소멸: 상기 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없음. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 별도 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보임.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 센텀마티안 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음.

* 주요 시설: 본건은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 센텀시티에 위치하며, 인근에 신세계백화점 센텀시티점, 롯데백화점 센텀시티점, 홈플러스 등 대형 쇼핑몰과 벡스코, 부산시립미술관, 영화의 전당 등 문화 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높음.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 벡스코역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 생활 편의: 대형 쇼핑몰, 문화 시설, 공원 등이 인접해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있음.

* 건물 특성: 총 30층 건물 중 23층에 위치하며, 공동주택(아파트)으로 일반적인 주거 생활에 적합함.

* 주차: 단지 내에 총 278대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: '기타참고사항'에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황 발생 가능성이 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 준주거지역 외에 도로, 정비구역, 철도보호지구 등에 저촉되는 부분이 있어, 건축 및 개발 행위 시 추가적인 제한 사항이 있을 수 있음. 자세한 사항은 관할 구청 건축과 문의 필요.

* 명도 관련: 임대차 관계가 미상인 경우, 해당 물건에 거주하는 실제 점유자와의 협의 및 명도 절차가 필요할 수 있음.

* 지상권 관련: 등기부상 '말소되지 않는 권리: 지상권개요:'로 표기되어 있어, 해당 지상권의 존재 및 소멸 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적임.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 우동의 센텀마티안 아파트 물건으로, 부산 지하철 2호선 벡스코역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다수의 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음. 등기부상 말소기준권리인 부산은행 근저당 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임. 그러나 임대차 관계가 미상이고, 토지 이용 계획 상 일부 제한 사항이 존재하며, 지상권 관련 불확실성이 있어 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 지역인 센텀시티에 위치하며, 벡스코역 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 매우 우수함.

* 안정적인 주거 수요: 신축급 아파트 단지로, 지역 내 안정적인 주거 수요가 기대됨.

* 권리 관계 명확화: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 643,000,000원

* 최근 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적의 센텀마티안 아파트 실거래가는 약 6억 5천만 원에서 7억 5천만 원 선으로 형성되어 있으며, 고층 매물의 경우 이보다 높게 평가될 수 있음.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 별도의 인수 부담은 없음.

* 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 명도 비용, 취득세 등 제반 부대 비용, 그리고 잠재적 리스크 요인(임대차 관계, 토지 이용 제한, 지상권 확인 등)을 종합적으로 고려해야 함.

* 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 권리 관계 확인 및 주변 부동산 전문가와의 상담을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.