나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12800 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '교남학교' 서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2022.02.10.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 완경사의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 966-3번지 더원 제2층 제201호에 소재하는 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층에 위치하며, 2022년 2월 10일에 사용승인을 받았습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 17.20㎡ (약 5.20평)이며, 건물면적은 24.33㎡ (약 7.36평)입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12800 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다. 본건의 감정가는 293,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 물건명세서는 2026년 5월 15일에 작성되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '교남학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지(지목 도로 한정)입니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도에 대한 허가 구역 지정(2025.10.20.~2026.12.31)도 존재하므로, 매수인의 거래 자격 및 관련 규제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2025년 10월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑3)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 강제경매개시결정등기를 포함한 모든 후순위 권리(박준규의 주택임차권 을3)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(임차인: 박준규)가 보증금 294,000,000원, 차임 0원으로 2022년 4월 1일 전입 신고하였으며, 2022년 3월 14일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 12월 5일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

특히, 본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이며, 특별 매각 조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 박준규의 보증금 294,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없으며, 해당 임차권 또한 말소될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점과 편의 시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 '교남학교'가 위치하여 교육 환경이 인접해 있으며, 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역 지정으로 인해 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 공항 관련 구역 제한(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 사항을 인지해야 합니다. 공동담보 물건으로, 관련 채권자의 추가 권리 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. 본건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 접근할 수 있는 경매 물건입니다. 임차인 관련 사항이 명확하게 정리되어 있어 보증금 인수 위험이 없습니다. 토지거래허가구역 지정 등 행정적 제한사항에 대한 사전 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2022년에 준공된 건물로, 신축에 가까워 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 권리관계가 명확하며, 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 안전성이 높습니다.

* 화곡동 지역의 다세대주택 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 감정가 대비 현재 시세 및 최근 거래 사례를 분석하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 2019년에 준공된 '더원' 건물(19.98㎡)이 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래되었습니다. 본건은 24.33㎡ 면적에 2022년 준공으로, 해당 거래 사례보다 면적이 크고 준공 시점이 더 최근입니다.

이를 바탕으로 평당 가격을 산정하면 약 1,080만원/㎡ (21,600만원 / 19.98㎡) 수준입니다. 본건 면적(24.33㎡)에 이 가격을 적용하면 약 26,280만원이 됩니다. 건물 연식의 차이를 고려하여 가치를 높게 평가할 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 기준으로는 27,000만원에서 29,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 제한적인 시세 정보에 기반한 추정치이며, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 제한 사항과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.