나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20940 [1] 경상남도 함안군 대산면 대사리 1327-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 대산면 대사리 소재 '대사일반산업단지' 내에 위치하는 토지로서, 주위는 유사 공장 및 공업나지 등으로 형성된 농공단지이며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통수단 및 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서, 현황 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 15미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로(2-7))(접합) 가축사육제한구역(2022-12-16)( 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ----

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 일반철골구조 패널지붕 단층건으로서, ◎공장부분(일반철골구조) 주기둥 : H-Beam(500×300mm, 250×250mm 등) 벽 체 : 샌드위치판넬 잇기 바 닥 : 에폭시 마감 창 호 : 판넬행가도어 및 새시 단창입니다. ◎폄프실 및 콤프레샤실부분(경량철골구조) 벽 체 : 샌드위치판넬 잇기 바 닥 : 에폭시 마감 창 호 : 철제도어 및 새시 단창입니다. (2-1) 일반철골구조 패널지붕 2층건으로서, 외 벽 : 라인메탈판넬 내 벽 : 석고보드 위 벽지, 페인팅, 인테리어마감재 등 바 닥 : 타일 마감 창 호 : 스텐레스도어 및 새시 단창입니다.

이용상태

(2) 공장, 펌프실 및 콤프레샤실로 이용 중입니다. (2-1) 1층 숙소, 2층 사무실로 이용 중입니다.

설비내역

(2) 기본 위생, 급·배수설비 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다. (2-1) 기본 위생, 급·배수설비 되어 있으며, 천정시스템에어컨설비 및 전기판넬에 의한 바닥난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ----

물건 비고

-일괄매각.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록(제2024-403호)은 매각에 포함하나, 제시 외 기계기구 목록 및 대지상의 컨테이너 박스 1동은 매각에서 제외.
-2026. 2. 3.자 김인호으로부터 목록 2번 부동산에 대해 공사대금 금 41,700,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
-2026. 2. 3.자 강건호으로부터 목록 2번 부동산에 대해 공사대금 금 48,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
-2026. 3. 23.자 심선규로부터 목록 2번 부동산에 대해 공사비 차용금 금 66,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
- 2026. 5. 15.자 신청채권자 승계인의 유치권자들(김인호,강건호,심선규)에 대한 유치권 배제신청서가 제출됨(공장신축 공사미수금 차용증의 진정성 결여, 임차인 및 유치권 행사 여부 등에 관해 유치권의 진정성이 의심된다는 취지)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20940 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 대산면 대사리 1327-1

용도: 공장

감정가: 2,639,718,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 2939.70㎡ (약 889.31평)

건물면적: 1805.91㎡ (약 546.33평)

특이사항: 유치권, 유동화물건

기계기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록(제2024-403호)은 매각에 포함하나, 제시 외 기계기구 목록 및 대지상 컨테이너 박스 1동은 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 함안군 대산면 대사리 소재 '대사일반산업단지' 내에 위치합니다. 주위는 유사 공장 및 공업 나지 등으로 형성된 농공단지이며, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 수단 이용 및 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상태

북동측으로 노폭 약 15미터의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권 (접수일자: 2023-12-07, 권리금액: 2,280,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 다수의 근저당권 및 가압류가 등기되었으나, 이들 권리 대부분이 말소 기준으로 정리되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 유치권 분석

총 3건의 유치권 신고가 접수되었습니다.

* 김인호: 공사대금 41,700,000원 (2026.2.3 신고, 성립 여부 불분명)

* 강건호: 공사대금 48,000,000원 (2026.2.3 신고, 성립 여부 불분명)

* 심선규: 공사비 차용금 66,000,000원 (2026.3.23 신고, 성립 여부 불분명)

신고된 유치권에 대해 신청채권자 승계인이 2026년 5월 15일자로 유치권 배제 신청서를 제출하였으며, 공장 신축 공사 미수금 및 차용증의 진정성 결여, 임차인 및 유치권 행사 여부 등에 관해 유치권의 진정성이 의심된다는 취지입니다.

종합적으로 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하고, 유치권 배제 신청이 제기되어 있어 낙찰 후 인수 여부 판단이 중요합니다.

3.4. 임차인 현황

다음과 같은 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 손왕기 (상호: 두일디엠에스)

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업일자: 2025-11-03

* 주식회사한국재생기술루프탑

보증금: 0원, 차임: 725,333원, 사업일자: 2025-06-16

* 설비)

보증금: 10,000,000원, 차임: 3,000,000원, 사업일자: 2025-09-22

상기 임차인 중 '설비)' 임차인은 10,000,000원의 보증금이 있으나 대항력이 없어, 배당을 통해 변제받거나 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다.

3.5. 인수 보증금 총액

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 대사일반산업단지 내에 위치하여, 주변이 대부분 공장 및 산업 시설로 이루어져 있습니다. 지역의 산업 활동을 지원하는 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 지역은 산업단지 특성상 주거 편의 시설보다는 공장 및 관련 시설이 주를 이룹니다. 함안군 읍내 등 인근 지역으로 이동 시 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

총 155,700,000원의 유치권이 신고되었으며, 성립 여부가 불분명하고 유치권 배제 신청이 제기된 상황입니다. 유치권이 최종적으로 인정될 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 사항

일반공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 토지이용에 따른 각종 법적 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 확인되지 않은 미등기 권리 또는 미확인 지상권 등기 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안 대사일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 산업 시설로서의 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 건물은 비교적 최근인 2024년 12월에 사용 승인을 받아 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 말소기준권리인 근저당권으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 정리될 것으로 보이나, 다액의 유치권 신고가 존재하여 낙찰자는 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 일반산업단지 내 위치하여 공장 운영을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 상대적으로 신축 건물이므로, 즉시 가동 및 활용이 가능합니다.

* 유치권 문제 해결 시, 안정적인 공장 운영 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 산업 발전 가능성에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,639,718,000원

토지면적: 2939.70㎡ (약 889.31평)

건물면적: 1805.91㎡ (약 546.33평)

유치권 신고 총액: 155,700,000원 (성립 여부 불분명)

인수 보증금 합계: 0원

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본 물건은 대규모 공장으로, 유치권 관련 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 상황 및 리스크 요인을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 76% 수준인 1,850,000,000원 ~ 2,000,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 유치권 관련 추가 정보 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.