나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73365 [1] 경기도 포천시 선단동 562-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "이마트포천점" 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공동주택, 물류창고, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로 대비 등고평탄하며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 4 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제2구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제2구역(협의지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)(대상외국인등, 용도주택, 국토교통 부공고 제2025-1058호, 포천시공고 제2025-2452호)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 연와조 및 알.씨조 스라브지붕 단층으로 (건물사용승인일 : 1991.03.19) 외 벽 : 붉은벽돌 치장쌓기 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호

이용상태

단독주택(1층 : 방3, 거실, 주방, 욕실/화장실, 현관 등, 지하실 : 창고)으로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉢)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 포천시 선단동 562-7

1.2. 사건번호

의정부지방법원 2025타경73365 (1)

1.3. 물건 종류

단독주택

1.4. 감정가

296,782,410원

1.5. 면적

토지면적: 362.00㎡ (약 109.50평)

토지지분: 362㎡ (약 109.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 86.76㎡ (약 26.25평)

건물지분: 86.76㎡ (약 26.25평)

건물 제시외면적: 12.20㎡ (약 3.69평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

홍OO

1.9. 특이사항

농지취득자격증명 필요, 재매각, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 현황 무허가 건축물 확인되어 원상회복 가능성 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "이마트 포천점" 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공동주택, 물류창고, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형으로서 인접 도로 대비 등고평탄하며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 2009-11-05 접수, 65,000,000원)

3.2. 기타 권리 사항

등기부상 갑구에는 소유권이전(갑1, 갑2) 및 가압류(갑3, 갑5, 갑6), 강제경매(갑4)가 각 기재되어 있으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 현황 정보 없음.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권개요에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 물건 종류에 차이가 있음. 2026년 6월~7월 거래된 다세대 주택의 경우, 전용면적 44.56㎡~67.185㎡ 기준으로 6,700만원에서 13,300만원 사이의 가격으로 거래됨.

4.2. 시세 분석

제공된 다세대 주택의 거래 사례를 바탕으로 환산 시, 1㎡당 약 150만원에서 212만원 수준으로 분석됨. 본건 단독주택의 건물 면적 86.76㎡에 이를 적용할 경우, 건물 시세는 약 16,102만원 내외로 추정 가능함. 다만, 본건은 단독주택이므로 다세대 주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있으며, 토지 가치가 시세에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단됨. 토지 이용계획상 계획관리지역임을 고려할 때, 향후 활용도에 따라 가치 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에 "이마트 포천점"이 위치하여 기본적인 쇼핑 편의시설 이용이 용이함. 또한, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. (추가적인 주변 시설 및 혐오시설에 대한 조사는 본 보고서 작성 범위를 초과함.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "대"로 이용 중으로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가함.

6.2. 재매각

본건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생한 이력이 있을 수 있음. 입찰 가격 결정 시 신중한 접근이 필요함.

6.3. 제시외 건물 및 무허가 건축물 가능성

건물 제시외 면적이 존재하며, 현황 무허가 건축물이 확인되어 향후 원상회복 가능성이 있음. 이는 추가적인 비용 발생이나 법적 문제로 이어질 수 있음.

6.4. 토지 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "대"로 이용 중임. 이는 농지 관련 법규 적용에 대한 확인 및 농지취득자격증명 발급 등 추가적인 절차가 필요함을 의미함.

6.5. 토지거래계약 허가구역

본건 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 해당 용도(주택)에 대한 거래 허가를 받아야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 단독주택으로, 주변에 이마트 등 편의시설이 있고 교통 여건도 무난한 편입니다. 그러나 건물 연식이 오래되었고, 토지 지목과 현황이 다르며 농지취득자격증명 및 토지거래허가구역에 해당되는 등 추가적인 확인과 절차가 필요한 사항들이 존재합니다. 또한, 재매각 사건이라는 점은 입찰 가격 결정에 있어 신중한 접근을 요합니다. 제시외 건물 및 무허가 건축물 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역에 위치한 토지로, 향후 개발 가능성 또는 활용도에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 재매각 사건으로, 이전 유찰가격을 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 등 필요한 서류 준비 및 절차를 이행한다면, 비교적 저렴한 가격에 주택 및 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 296,782,410원입니다. 본건은 재매각 물건이며, 다세대 주택과의 시세 비교에 따른 한계, 건물 연식, 그리고 농지취득자격증명 및 토지거래허가구역 지정 등 고려해야 할 여러 요인이 존재합니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

추정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

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