나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52188 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2313호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치하는 "성호2차아파트 제202동 제23층 제2313호"이고, 부근은 아파트단지 및 근린상가 등이 혼재하는 지대이며, 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층건 중 제23층 제2313호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

대상 구분건물(아파트)은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 사다리 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지 내로 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 일련번호 2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 일련번호 3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 일련번호 4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건(전세사기피해자 우선매수권행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52188 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2313호

용도: 아파트

감정가: 56,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 특별매각조건(전세사기피해자 우선매수권행사는 1회에 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 "성호2차아파트 202동 23층 2313호"로, "중진초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 단지까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 주변시설

단지 인근에는 중진초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 홈플러스 광양점, 광양사랑병원, 중동공원, 광양시립 중마도서관 등 다양한 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시 황금동 일대에 폐기물 처리장, 돌 파쇄 사업장 등 혐오시설 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지인 중동과는 거리가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재합니다. 을구 순위 6번 임차권등기(2021.10.13. 접수)로, 임대차 보증금은 71,000,000원이며, 전입일자는 2019.07.01, 확정일자는 2019.07.02입니다. 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 06월 23일 접수된 김혜주 근저당권(을5)으로, 총액 50,000,000원입니다. 이 근저당권을 포함한 해당 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김진성

* 보증금: 71,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-01

* 확정일자: 2019-07-02

* 대항력: 있음 (보증금 71,000,000원 인수 가능성 있음)

* 비고: 배당신고일자 2021-10-13.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린상가가 혼재되어 있어 주거지로서의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕의 23층 아파트이며, 본건은 그중 23층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있으며, 아파트로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 단지 및 세대 정보

성호2차아파트는 2003년 11월에 사용승인되었으며, 총 15개동, 4125세대 규모의 대단지입니다. 본건이 속한 202동은 총 23층 규모입니다.

5.4. 면적 정보

* 토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

* 건물 전용면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

* 건물 총면적 (분양면적 추정): 약 59.79㎡ (최근 매매 정보 기준, 약 18.09평)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김진성의 보증금 71,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 가장 큰 리스크가 존재합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰가가 예상과 다르게 결정될 수 있습니다.

* 특별매각조건: 전세사기 피해자의 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 관련 절차 진행 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 교육시설(중진초등학교)이 인접하고 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 본 물건의 가장 큰 부담은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 71,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 현재 파악된 시장 시세 대비 인수해야 할 보증금이 훨씬 높아, 실질적인 투자 가치가 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 매우 커 투자 가치가 현저히 낮은 상황입니다. 따라서 명확한 투자 포인트는 제시하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 전용면적은 39.86㎡ (약 12.06평)입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적인 59.79㎡ (약 18.09평)의 매매가는 2026년 7월 기준 6,000만원에서 6,970만원 수준입니다. 이를 바탕으로 본건의 39.86㎡ 면적의 시세를 추정하면 대략 4,000만원에서 5,000만원 사이로 예상됩니다.

그러나 본건에는 보증금 71,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 이를 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서 총 부담액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세 (약 4,000만원 ~ 5,000만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 합니다.

만약 본건 시세가 4,500만원이라고 가정할 때,

입찰가 + 71,000,000원 <= 45,000,000원

입찰가 <= 45,000,000원 - 71,000,000원

입찰가 <= -26,000,000원

위 산식에서 보듯, 낙찰가가 양수(0원 이상)일 경우 총 부담액이 시장 시세를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 본 물건은 실질적인 투자 가치가 매우 낮으며, 입찰을 고려하기 어려운 상황입니다.

예상 입찰가: 0원 (실질적인 취득 시점에서는 임차보증금 인수액을 고려할 때, 입찰가를 통한 취득은 권장되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.