나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104127 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-95 1호동 7층809호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "서울광희초등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 판매시설, 업무시설이 주를 이루는 상가지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 "동묘앞역(지하철 1,6호선)", "신당역(지하철 2호선, 6호선)", "동대문역(지하철1,4호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트 슬래브지붕 8층 건물 내 제7층 제809호로서, (1968.12.30. 사용승인) 외벽 : 드라이비트 및 시멘트모르타르 위 페인팅, 복합판넬 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 바닥 : 장판 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음. (북측 인접 "동평화패션타운" 통해서 승강기 이용 가능함.)

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 철도(2024-12-26)(수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업(제1~3공구))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(4대문안)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104127 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-95 1호동 7층809호 (도로명주소: 서울특별시 중구 청계천로 318, 7층 809호)

용도: 아파트 (건축물대장 상 복합용도: 점포, 기계실, 변전실, 아파트, 창고 등)

감정가: 422,000,000원

토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

토지지분: 11.40㎡ (약 3.45평)

건물면적: 72.35㎡ (약 21.89평) - 전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

사용승인일: 1968년 12월 30일

등기부채권 총액: 292,450,000원

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며, 인근에 서울광희초등학교가 위치합니다.

주위는 판매시설 및 업무시설이 밀집된 상가지대로 형성되어 있어 대체로 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도보권 내에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1, 2, 4, 6호선 환승역인 동묘앞역, 신당역, 동대문역이 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 도로상태

본건 건물은 남측 및 동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 4월 29일 접수된 신당1.2.3동새마을금고의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 점유자가 있을 수 있으며 이 경우 명도에 대한 주의가 필요합니다.

특히 보증금 및 차임 등 금전적 사항이 확인되지 않아 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

* 특이사항

본건은 공용부분(복도) 일부를 점유하여 현관으로 이용 중인 것으로 보이는 바, 향후 원상회복의무 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 이는 반드시 관할 구청에 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 전통적으로 판매시설과 업무시설이 혼합된 상업지대로서 유동인구가 풍부한 지역입니다.

다수의 지하철 노선이 교차하는 동대문역, 신당역, 동묘앞역 인근에 위치하여 상업적 가치가 높습니다.

다만, 본 건물의 사용승인일이 1968년으로 건축된 지 오래되어 노후화에 따른 리모델링 또는 재건축 필요성이 장기적으로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경

인근에 서울광희초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 상업시설 이용이 편리하며, 동대문시장 등 대형 쇼핑몰 및 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

* 편의시설

각종 상가, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1968년 사용승인된 건물로, 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공용부분 점유 및 원상회복 문제

물건명세서 상, 건물 공용부분(복도) 일부를 점유하여 현관으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 이로 인해 추후 원상회복 의무 발생 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 반드시 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.

* GTX-B 노선 건설 사업 영향

본건은 수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설 사업 구간과 저촉되는 지역에 위치합니다. 건설 기간 중 소음, 분진, 교통 불편 등 영향이 예상되며, 향후 토지 이용 계획 변경 등 추가적인 영향이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 현황 미상

임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유자와의 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 기타 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 철도사업 저촉 지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 특정 대상자에게는 주택, 아파트 등 용도에 따라 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 상업시설 밀집 지역에 있어 잠재적 가치가 높은 입지를 자랑합니다.

다만, 건물의 노후화, 공용부분 점유로 인한 원상회복 문제, GTX-B 노선 건설 사업과의 저촉 등 여러 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 권리관계와 실제 점유 상태를 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울 도심, 트리플 역세권 (1, 2, 4, 6호선) 인접으로 교통 접근성 탁월.

* 풍부한 생활 인프라: 상업, 업무, 쇼핑 시설이 밀집된 지역에 위치.

* 미래 가치: GTX-B 노선 건설로 인한 장기적인 지역 개발 및 교통망 확충 기대.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 422,000,000원입니다.

건물의 노후화, 공용부분 점유 및 원상회복 부담, GTX-B 노선 건설로 인한 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 권리 분석상 인수되는 금액은 없으나 리스크를 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

잠재적 리스크 해소 비용 및 추가 조사 비용 등을 감안하여, 본건 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 422,000,000원.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 유동적으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.