나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34166 [1] 전라남도 장성군 삼서면 홍정리 36-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 장성군 삼서면 홍정리 소재 홍정2리마을회관 북동측 인근에 위치하며 주위는 지방도주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나 노폭 협소하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형토지로서 이용상태 조방적인 공장용지임.

인접 도로상태

폭 약 2m~3m 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하는 바 개략적인 실측면적으로 평가하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람. -본건 지상에 식재된 감나무, 대추나무, 매실나무, 옻나무, 꾸지뽕나무, 뽕나무, 사과나무, 무화과나무, 모과나무, 체리나무, 황칠나무, 호두나무, 비파나무, 헛개나무, 석류나무, 드릅나무, 벌나무, 엄나무, 철쭉 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람. -본건 지상 소재 관정은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지에 정착하지 아니하여 이동 용이한 구조의 콘테이너, 계사, 비닐하우스는 평가에서 제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가), 3: 일반철골조 판넬지붕 단층 구조로서 외벽- 사이딩판넬 내벽- 판넬잇기 바닥- 에폭시도포 창호- PVC샷시창호임. 기호2(나): 경량철골조콘크리트평슬래브지붕1층,벽돌조콘크리트평슬래브지붕2층 구조로서 외벽- 치장적벽돌 내벽- 벽지도배, 타일붙임 등 바닥- 장판재마감 창호- PVC샷시창호임.

이용상태

공장 및 숙소로 이용중임.

설비내역

기호2(나)에 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양열온수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-기호2(가) 건물에 설치된 오버헤드크레인은 건물에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람. -기호2(나) 건물 옥상에 설치된 태양열온수설비는 건물의 부합물 및 종물로 판단되어 건물에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목 각 포함 매각
오버헤드크레인, 태양열온수설비, 관정 각 포함 매각
이동이 용이한 콘테이너, 계사, 비닐하우스는 각 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34166 (1)

소재지: 전라남도 장성군 삼서면 홍정리 36-1 (도로명: 전라남도 장성군 상도홍정로 57-15)

용도: 공장

감정가: 1,516,457,240원

토지면적: 11,732.00㎡ (약 3,549.08평)

건물면적: 575.08㎡ (주건물) + 65.60㎡ (부속건물) = 640.68㎡ (약 193.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 장성군 삼서면 홍정리, 홍정2리마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주변의 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 도로 노폭이 협소한 편이며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 폭 약 2m~3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 10월 5일 중소기업은행 근저당권 (을16)

* 등기부채권 총액 (토지/건물): 약 638,000,000원 (중소기업은행 근저당, 신용보증기금 이전, 국민건강보험공단 압류 등)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

* 임차인 현황:

* 진종례: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 1월 31일 전입(사업자)일자. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 진종례는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 지방도 인근의 농촌 지역에 위치하며, 공장 용도로 활용되고 있습니다.

* 주요 시설: 홍정2리마을회관이 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의 시설에 대한 파악이 어렵습니다. 일반적인 농촌 지역의 생활 환경을 가지고 있을 것으로 추정됩니다.

* 혐오시설: 지도 검색 등을 통해 주변 혐오시설의 유무를 반드시 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보에서 확인 불가)

1.5. 잠재적 리스크

* 차량 접근성: 진입로 노폭이 약 2m~3m로 협소하여 대형 차량의 원활한 통행에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 건물과 경량철골조 판넬지붕 1층, 벽돌조 2층으로 구성된 공장 및 숙소 건물로 이용 중입니다. 구체적인 노후도, 내부 상태, 유지보수 필요 여부 등은 현장 확인이 필수적입니다.

* 제외되는 부대 시설: 이동이 용이한 콘테이너, 계사, 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다. 이에 대한 별도 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 식재된 수목: 본건 토지에는 감나무, 대추나무 등 다수의 수목이 포함 평가되었습니다. 이 수목들에 대한 소유 관계 및 처리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군에 위치한 공장 용지의 부동산 임의경매 물건입니다. 토지와 건물 일괄 매각되며, 감정평가액은 15억 1천만원대입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 명확한 편입니다. 그러나 진입로의 협소함, 다양한 토지 이용 제한, 매각에서 제외되는 부대 시설 및 포함되는 수목 등 고려해야 할 점들이 있습니다. 따라서 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 환경, 진입로 여건 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있습니다.

* 등기부상 권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 안전합니다.

* 공장 용도와 함께 숙소로도 활용 가능한 건물이 있어 복합적인 활용이 가능합니다.

* 주변 시세 및 본건의 장단점을 고려하여 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획 및 해당 지역의 공장 수요 변화 추이를 파악하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없어, 예상 입찰가 산출 시 ‘인수 보증금’을 제외하고 고려합니다. 감정가(1,516,457,240원)를 기준으로 하되, 최근 유사 지역의 공장 및 토지 거래 사례, 임대 수익률, 명도 예상 비용, 수리 및 유지보수 비용, 그리고 본 물건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 물건 상태 파악과 더불어, 지역 부동산 시장에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.